房地产行业2024年度中期策略报告：行业迈向存量房时代-240719-信达证券-24页

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行业迈向存量房时代

—房地产行业 2024年度中期策略报告

2024

年

月

19 日

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证券研究报告

行业研究

行业投资策略

房地产

行业

投资评级

看好

上次评级

看好

江宇辉

地产行业首席分析师

执业编号：

S1500519100002

联系电话：

+86 18621759430

邮箱：

jiangyuhui@cindasc.com

信达证券股份有限公司

CINDA SECURITIES CO.,LTD

北京市西城区宣武门西大街甲 127

号金隅大厦 B座

邮编：100031

房地产行业

2024 年度中期策略：行业迈向存量房时代

2024

年

月

日

摘要:

2024H1

房地产市场表现回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续

低迷。

2024 Q1 销售小阳春成色不足，叠加 2023 年同期高基数背景，2024Q1

全国商品房累计销售额 21354.96 亿元，累计同比下滑 27.6%，全国商品房

累计销售面积 22667.53 万平方米，累计同比下滑 19.4%。Q1 后市场成交

热度迅速回落，4-5 月新房成交表现创 2016 年以来新低。商品房库存仍处

高位，新政后 13 城库存去化周期出现短暂下行，近期部分城市去化周期逐

步出现延长趋势，尤其是三线城市去化周期仍在持续走高。二手房成交优于

新房，2024H1 二手住宅成交面积仅次于 2021 年和 2023 年同期水平，创

2018 年以来次次新高。土拍市场仍然冷淡，1-5 月100 大中城住宅类土地

累计成交建筑面积 7223.47 万平方米，累计同比下降 25.0%，100 大中城住

宅类土地累计成交总价 4274.50 亿元，累计同比下降 32.0%。房地产投资开

发持续

低迷，新开工面积、竣工面积、房地产投资开发完成额均同比下滑。

房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌。

本轮 70 个大中城市二

手住宅价格指数环比下行时长已长达 33 个月，远超上一轮周期 11 个月的

下行时长。从房价下跌幅度上来看，当前 70 个大中城市二手住宅价格已回

落至 2018 年中水平，剔除季节因素影响，70 个大中城市二手住宅价格单月

同环比跌幅自 2023 年4月以来均持续扩大，单月同比跌幅已突破 2006 年

以来最大单月跌幅，环比跌幅已达到 2006 年以来单月最大跌幅。我们认为

当前房价已经历了深度调整，结合过往房地产周期表现，我们预计房价底部

拐点已现并有望逐步企稳。

房地产行业或逐步进入存量房时代，二手房成交占比有望逐步提升。

当前全

国主要城市的二手房成交热度均优于新房。2024 年5月，深圳单月二手住

宅成交面积占比已达新房 2倍。2024 年4月杭州房地产新政出台后，二手

住宅成交持续修复并实现正增。2024 年5月杭州二手住宅成交面积同比增

幅高达 46.8%。517 新政后北京二手住宅成交面积同比由负转正，成都二手

住宅成交修复优于新房。从海外经验对标来看，1970s后美国二手房成交占

比持续高于新房，2022 年末单户型成屋销售占比达到 88%。日本主要都市

圈于 2016 年前后进入存量时代，目前二手房交易占比在 60%左右。2016

年开始，日本首都圈二手房销售量首次超过新房，之后二手房交易占比基本

保持在 50%以上。

展望

2024

：

我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位。参考城镇化率

放缓后海外人均新开工面积有望稳定在 1-1.4 平方米/人，以及根据新增市场

需求=刚性需求+改善需求+更新需求两种方式计算，我们预计未来我国商品

房销售中枢有望保持在 10.5-14 亿平左右规模。根据测算，我们预计 2024

年全国商品房销售金额下降 3.4%，房地产开发投资下降 9.2%。

优质房企重点关注：

1、

开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、

保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，2、二手房经纪商我们建议

关注贝壳、我爱我家。

风险因素：

1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风

险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。

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1 市场回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷 .............................................. 5

1.1 2024H1 房地产市场表现回顾 ................................................................................... 5

1.1.1 Q1 新房销售小阳春成色不足，4-5 月行业成交数据创 2016 年以来新低 ....... 5

1.1.2 新房库存持续高企，去化压力仍在 ............................................................... 6

1.1.3 二手房成交占比提升，2024H1 成交表现优于新房 ....................................... 8

1.1.4 土拍市场冷淡，房地产投资开发依然低迷 .................................................... 8

1.2 房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌 ............................................... 11

1.2.1 本轮周期房价下行时长已远超历史水平，2024 年有望迎来房价拐点 ......... 11

1.2.1 市场延续分化态势，分化行情是未来市场主旋律 ........................................ 13

2 市场展望：房地产行业或逐步进入存量房时代 .................................................................. 15

2.1 重点城市：当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房 ................................. 15

2.2 海外经验对标：发达国家二手房成交占比大幅提升 ............................................... 17

2.2.1 美国：较早步入存量时代，经济复苏前期占比提升 .................................... 17

2.2.2 日本：2015 年后大都市圈步入存量时代 .................................................... 18

3 全年展望：需求中枢下移，二手房成交挤压新房 .............................................................. 20

3.1 需求中枢及 2024 年销售测算 ................................................................................. 20

3.1.1 需求中枢测算 ............................................................................................. 20

3.1.2 2024 年商品房销售面积测算 ....................................................................... 20

3.2 2024 年商品房投资展望 ......................................................................................... 21

风险因素 ............................................................................................................................... 22

图表目录

图表 1：2023 年以来商品房销售额及销售面积变化情况 ........................................................ 5

图表 2：2023 年以来商品住宅销售额及销售面积变化情况 ..................................................... 5

图表 3：30 大中城市按城市能级划分同比面积增速 ................................................................ 6

图表 4：30 大中城市按城市能级划分环比面积增速 ................................................................ 6

图表 5：2016 年以来商品房销售额变动（亿元） ................................................................... 6

图表 6：2016 年份以来商品房销售面积变动（万平方米） ..................................................... 6

图表 7：13 城库存面积及去化周期变动情况........................................................................... 7

图表 8：一线城市库存面积及去化周期变动情况 ..................................................................... 7

图表 9：二线城市库存面积及去化周期变动情况 ..................................................................... 7

图表 10：三线城市库存面积及去化周期变动情况 ................................................................... 7

图表 11：重点城市库存和去化周期情况 ................................................................................ 7

图表 12：2022 年以来新房及二手房销售面积同比变动 .......................................................... 8

图表 13：2018 年以来 15 城二手房销售面积变化情况 ........................................................... 8

图表 14：2024 年1-5 月100 大中城住宅类用地成交总价持续下滑 ........................................ 9

图表 15：百城土地成交规划建面 ............................................................................................ 9

图表 16：百城土地成交楼面均价 ............................................................................................ 9

图表 17：2023 年房地产新开工面积仍处低位 ...................................................................... 10

图表 18：2023 年房地产竣工面积同比正增 .......................................................................... 10

图表 19：2023 年房地产投资开发依然低迷 .......................................................................... 10

图表 20：70 大中城二手住宅价格指数同环比变化（%） ..................................................... 11

图表 21：70 个大中城市二手住宅价格已回落至 2018 年水平 ............................................... 11

图表 22：分城市能级二手房住宅价格指数环比变化（%） ................................................... 12

图表 23：分能级城市二手住宅价格指数变化 ........................................................................ 12

图表 24：部分城市冰山指数情况 .......................................................................................... 13

图表 25：2024 年以来深圳二手住宅成交面积快速提升 ........................................................ 15

图表 26：杭州房地产新政后二手房成交快速提升 ................................................................. 15

图表 27：2024 年北京二手住宅成交修复优于新房 ............................................................... 15

图表 28：2024 年成都二手住宅成交修复优于新房 ............................................................... 15

图表 29：2022 年以来北京二手住宅成交占比逐步提升 ........................................................ 16

图表 30：2023 年成都二手住宅成交占比超新房 ................................................................... 16

图表

：

2022

年以来杭州二手住宅成交占比逐步提升

........................................................ 16

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行业迈向存量房时代—房地产行业2024年度中期策略报告2024年07月19日请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com2证券研究报告行业研究行业投资策略房地产行业投资评级看好上次评级看好江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500519100002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区宣武门西大街甲127号金隅大厦B座邮编：100031房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代2024年07月19日摘要:2024H1房地产市场表...

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