宏观专题报告：地方“收储”加速，可能的影响？-240820-申万宏源-17页

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宏观周聚焦

2024 年08 月20 日

地方“收储”加速，可能的影响？

——宏观专题报告

证券分析师

贾东旭 A0230522100003

jiadx@swsresearch.com

赵伟 A0230524070010

zhaowei@swsresearch.com

联系人

贾东旭

(8621)23297818×

jiadx@swsresearch.com

近期，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，“收储”城市扩围至一线、核心二线城市。地

方“收储”若进一步加力提速，对地产新模式发展可能产生哪些影响？本文系统分析，供参考。

⚫ 当前地方“收储”的模式与机制?以转化为保障房、租赁机构收购、拆迁安置模式为主

5月以来，地方“收储”工作加速推进，多个地区出台“收储”相关政策，通过转化为保障房、

租赁机构收购、拆迁安置等模式收购存量住房。“租赁机构收购模式”为市场化租赁机构收购

存量商品房用于增加租赁住房房源；“转化保障房模式”为收购存量新建商品房或二手房，用

保障房等；“拆迁安置模式”为拆迁安置项目，通过购买存量商品房代替拆迁安置房建设。

多地“收储”细则显示，已建成未出售的现房，配套设施齐全的整栋商品房为重点征收对象。

已建成未出售的商品房即现房为主要收储对象，个别地区虽征收期房，但也要求满足一定条件。

“收储”标准中，对基础设施、地理位置、交通便利、配套车位等亦有考量。

保障房转化模式成为地方“收储”的主要方式，多地提出收储价格以同地段的保障性住房重置

价格为参考。已有样本中，超七成地区选择转化为保障房模式，收购价格通常以同地段保障性

住房重置价格为参考上限。征收房屋面积上，配售型保障房面积上限多为 120 平方米。

⚫ “收储”下的保障房体系建设进展?配售型保障房加快落地，多地推出配售型申请方案

配售型保障房或是后续保障性住房体系建设的重要增量。配售型保障房相关支持政策于 2023

年8月推出，地产发展新模式框架指引下，配售型保障房或是后续重点建设领域。据不完全统

计，22 个城市 2024 年初设定其配售型保障房年度筹集目标约 12 万套。

部分地区或可通过“收储”加快完成配售型保障房筹集目标。2024 年初，多地年度配售型保

障房筹集目标不低、可比口径下占 2023 年商品住宅成交套数比例达 10%。考虑到保障房建设

具备财政资金等支持，地方或可“以购代建”加快完成筹集目标的同时缓解新房“库存”压力。

当前，部分地区已出台配售型保障房申请机制。3月以来，多地陆续推出配售型保障房申请方

案；配售价格均按照“保本微利”原则；回购价格则多在购房价款基础上考虑房屋折旧、房款

利息等因素；可申请对象主要为无自有住房或人均面积较低的当地家庭及单身居民。

⚫ “收储”及保障房或如何影响地产链？或可缓解房企现金流压力，影响居民期房需求

地方“收储”若规模加大、加速落地，或可一定程度缓解房企现金流压力。若“收储”政策力

度加大、征收范围拓宽至期房，要将商品房住宅广义库销比降至 18 个月，参考配售型保障房

单位价格收购，所需“收储”资金或在 2.3 万亿元左右。

若“收储”价格明显低于地产项目投资成本，大力度“收储”或主要有助于缓解房企债务压力。

相比保障房建设的土地划拨、税收优惠、直接配售、融资支持等成本优势，商品住宅项目的楼

面地价、销售费用、财务费用等成本或明显更高。若地方“收储”价格普遍以保障房重置成本

为上限，更大力度“收储”支持或主要有助于缓解房企偿债压力。

若转为保障房为后续主要“收储”模式，配售型保障房加速落地或替代部分商品住宅购买需求、

尤其是期房。对于期房交付风险的担忧是眼下居民购房意愿修复较慢的原因之一。若配售型保

障房后续加速落地，部分商品住宅购买需求或被保障房替代，对期房需求或进一步下降。

⚫ 风险提示：政策效果不及预期；房地产形势、政策变化超预期等。

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明

国内经济

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共17页简单金融成就梦想

1.地方“收储”加速，可能的影响？ .................................. 4

1.1 当前地方“收储”的模式与机制? .......................................................... 4

1.2“收储”下的保障房体系建设进展? ....................................................... 7

1.3“收储”加速或如何影响地产链？ ......................................................... 9

2.政策跟踪：研究储备增量政策 ....................................... 13

2.1 国务院第五次全体会议召开 .................................................................. 13

2.2 央行行长专访：研究储备增量政策，增强协调配合 ........................ 13

2.3 发改委等建立促进民间投资资金和要素保障机制 ............................ 14

2.4 广东召开全省保交房及房地产融资协调机制调度会 ....................... 15

国内经济

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共17页简单金融成就梦想

图表目录

图1：5月起，多地推出“收储”政策 .................................................................. 5

图2：“租赁机构收购模式”示意图 ..................................................................... 5

图3：“转化保障房模式”示意图 ........................................................................ 5

图4：“拆迁安置模式”示意图 ............................................................................ 6

图5：当前地方三类“收储”模式占比 ................................................................. 7

图6：部分地区“收储”转化为保障房面积要求 ................................................... 7

图7：保障房建设规划及进度 ............................................................................... 8

图8：2024 年上半年保障房建设进度较快 ........................................................... 8

图9：2024 年初多地披露其配售型保障房建设计划 ............................................. 8

图10：保障房建设相关资金支持 ......................................................................... 8

图11：全国商品房住宅库存及平均销售单价 ...................................................... 10

图12：2024 年6月住宅现房库销比降至 18 以下 ............................................. 10

图13：2024 年地方开发投资资金受首付及按揭贷款下滑拖累 ........................... 10

图14：当前配售型保障房单价低于当地新房价格 ............................................... 11

图15：2021 年某商品房住宅成本结构 .............................................................. 11

图16：2024 年非国有房企中资美元地产债到期规模较大 .................................. 11

图17：当前居民购房更偏好现房 ....................................................................... 12

图18：2024 年下半年地产新开工或将面临新一轮内生压力 ............................... 12

表1：当前地方收购存量房的三种模式 ................................................................. 4

表2：部分地区“收储”要求（截至 8月14 日） ................................................ 6

表3：部分地区配售型保障房配售要求 ................................................................. 9

表4：国务院第五次全体会议主要内容 ............................................................... 13

表5：央行行长新华社采访主要内容 ................................................................... 14

表6：国家发展改革委联合有关部门建立促进民间投资资金和要素保障工作机制 . 15

表7：广东省加快推进保交房工作进展 ............................................................... 16

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宏宏观研究国内经济证券研究报告宏观周聚焦2024年08月20日地方“收储”加速，可能的影响？——宏观专题报告证券分析师贾东旭A0230522100003jiadx@swsresearch.com赵伟A0230524070010zhaowei@swsresearch.com联系人贾东旭(8621)23297818×jiadx@swsresearch.com近期，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，“收储”城市扩围至一线、核心二线城市。地方“收储”若进一步加力提速，对地产新模式发展可能产生哪些影响？本文系统分析，供参考。⚫当前地方“收储”的模式与机制?以转化为保障房、租赁机构收购、拆迁安置模式为主...

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