恒隆陈启宗最后一封股东信：进军内地市场33年，我们有幸选对了业务领域

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恒隆陈启宗最后一封股东信：进军内地市场 33 年，我们有幸选对了业务领域

回首：只有充分认识过去和现在，才有机会更准确地预测未来

这是本人最后一次撰写《致股东函》，因为本人快将卸下恒隆集团及其所有附属

公司（包括上市公司恒隆地产）的所有行政职务。这将于 2024 年 4 月 26 日生效，

即我们下一届股东周年大会举行当天。

此后，本人将担任荣誉董事长。本董事会及恒隆地产的董事会已委任陈文博先生

接任本人目前的所有职务。自 2020 年起，他一直担任公司的副董事长。

监于上述转变，本人这次会偏离本函一贯的格式。详尽的营运业绩可见于本年报

其他部分。至于本人对 2023 年表现的分析，建议读者参阅恒隆地产的《致股东

函》。

而在这最后一封《致股东函》中，本人会讨论影响我们行业和业务的重大问题。

本人于 1991 年 1 月 1 日出任本公司董事长时，公司的业务几乎全集中在香港。

（1980 年代末，我们曾涉足泰国，在当地经营一家小型房地产公司，并拥有一

座甲级办公楼作租赁用途。我们也曾在澳洲和印尼购买资产。本人接任董事长后

不久，我们便退出了所有非香港业务。）

本人接任后首要做的，除了处理一些必要的高层人事变动，就是研究内地的经济。

结果，我们在 1992 年 12 月进军上海。

如今，内地收入占我们租赁收入 68%，而且这个占比还在上升。这就是为何本人

过去数年大量篇幅谈论内地经济和社会议题。那是爆炸性增长的时期，我们受益

匪浅。

同期，我们身处的香港在 1997 年回归祖国后，发生的变化同样令人惊叹。经济

继续增长，商业活动如常。这就是为何本人在过往《致股东函》中提及香港的篇

幅不及内地市场的多。后者对我们来说比较陌生，但也是我们未来的发展所在。

然而，过去数年，香港进入了一个前所未见的新阶段。因此，谈谈对香港的看法

或许是本人作为董事长的最后职责。可以肯定的是，我们无意把总部迁往别处，

没有城市比香港更适合经营我们的业务。

容本人先声明，不论 1997 年前还是今天，我们由始至终从未对香港失去信心。

诚然，香港是有别于过去，但这并不代表香港如我一位美国朋友最近所写的“已

玩完”。香港现在只是不同了。我们应该了解是什么造就了这座城市昔日的样子，

又是甚么令其成为如今的模样。

首先，且让本人回顾过去曾与我们股东分享的一次个人经历。

1995 年 6 月，即香港回归前两年，一本西方商业杂志刊登了一篇封面文章，表

示“香港已死”。作者是本人的一位朋友，可惜现已离世。读完文章后本人联络

他，并前往美国东岸与他见面，指出他错误之处。他看似接受了本人的论据，并

承诺发表另一篇文章，把本人的一些观点纳入其中。当这篇后续文章在 1996 年

9 月刊出，距离原文已经过了 15 个月，当中一半的篇幅是关于我本人的，而另

一半则几乎没有表达本人的观点。

本人很失望，于是再赴美国华府见他。这次他提议若本人愿意亲自执笔，他将会

刊登。本人答应了，但此文章最终在 1997 年 1 月才出版，即首篇文章刊登后 19

个月，香港的声誉已受损。他第一篇文章的标题哗众取宠，纯粹是诽谤。

这究竟是一名追求个人名利记者的偏见，还是出版社想推高杂志销量，抑或出于

政治动机？我们永不知晓。

可幸的是，1997 年后香港继续繁荣，事实推翻了这位朋友的观点。十年后，这

本杂志刊登了另一篇文章，承认当年他们错了。（这篇同样畅销！）

鉴于这段经历，本人现在表达对香港的看法也大概有理。毕竟，本人应该是 1997

年前后，以个人身份最频繁到访西方国家说好香港故事的本地市民。

诚然，香港在 1997 年前以及其后的成功，有一关键之处是不可持续的，那就是

香港经济过于依赖房地产，这情况直至最近才改变。

据本人所知，1970 年代起的殖民政策旨在有系统地制造楼市泡沫。由于政府掌

控占总量逾 70%的未开发土地，只要刻意限量土地供应，便能轻易操纵地价走向。

结果，数十年来，香港的地价和楼价一直高踞全球主要大都市。

与房地产相关的政府收入通常占其总收入 30%至 40%或以上，令利得税和薪俸税

可维持在低水平，而且带来许多好处：这吸引了外国企业来港、高楼价为香港市

民带来财富效应、这令经济显得活力十足，以及当时殖民宗主国可以尽敛财富。

似乎所有人都得益。

在 1997 年前中英谈判期间，中国政府担心英国政府会以高价尽量出售香港的土

地，然后把收益带回英国，因此坚持在 1997 年前每年限售 50 公顷土地。在亚洲

金融危机期间，地价曾短暂回落，但由于土地供应有限，地价再次持续急升。

另一方面，内地经济在那些年间持续惊人增长，按年增幅经常达双位数。香港对

此有贡献也有获益。只要这种情况持续下去，高楼价似乎可以接受。然而，这也

衍生了严重的社会问题。

考虑到住宅面积中位数不到 50 平方米，以平均每户三人计算，即人均面积仅约

15 平方米。这不过是内地的三分之一，以香港的经济发展水平来说，这是世界

上最低之一。社会不满情绪高涨，某程度上加剧了后来的社会动荡。至少，高楼

价为社会不满情绪提供了一个方便的藉口。

鉴于这些情况，房地产已成为主导香港经济的首要支柱。其他传统经济支柱在

1997 年后也表现不俗，如金融服务、贸易（包括物流）和旅游业等，并因中国

的崛起而受益。但若论重要程度，无一可媲美我们房地产行业——它的供应链最

长，从建筑施工、家居装修到地产代理等等。

但长远来看，拥有世界上最高的楼价又是否可取或可持续？

那些年头，似乎无人会费心讨论这个问题。一方面内地经济增长强劲，另一方面

香港土地供应受人为限制，楼价只会持续上升。这对社会来说短期是喜讯，但长

远却可能是问题。楼价已经高得令人咋舌。

楼价上升对社会的影响也许是最令人忧虑的问题。住宅单位面积不断缩小；东京

已相当拥挤，而香港的平均住宅面积只有其一半。年轻人无力置业成为了严重的

社会问题。

因为香港地少，甲级办公楼的土地供应又短缺，所以租金居高不下。由于人口稠

密、经济强劲、工资水平持续上涨，故此零售空间也很昂贵。这些情况持续了数

十年。

本人在上文阐释过为何 1997 年前的土地供应量被刻意压低，过后再多一个原因。

英国人在 1997 年前不久设立了一个公营机构负责卖地，这个卖地机制在 1997

年后大致沿用。结果，土地成交量变得不合理地低，以致地价飙升。这渐渐酿成

灾难。

综观世界，这不是香港独有的现象，在某种意义上，《港区国安法》的实施最终

解除了数十年来楼价异常高企的魔咒。

犹如人生中和社会上的一切事物，祸福总是并存。降低楼价是必要的，因为有近

半人口无力置业，而且长远有利于香港的竞争力。然而，香港大多数业主或会受

累于资产贬值。这也会对社会上较富裕的阶层构成负面的财富影响。

土地供应由短缺变成充裕，将逐渐改变市民既有的一个信念，就是投资物业永不

会错。这是香港社会迟早必须面对的过程。

除了地产业的转变，另一个从根本改变香港社会的连带问题是政治角色的转变。

1997 年前，殖民宗主严格禁止这个议题。香港一直不被允许有民主，直至

英国人意识到他们快将要被迫放弃这个地方。他们蓄意令香港 1997 年后变

得难以管治，他们极之成功。一个经济城市变成了政治丛林。

北京在谈判香港回归或起草基本法时，不知道有否预料到这一点。1997 年后，

似乎他们仍未意识到，又或是选择不作为。但无可争议的是，北京多年来在处理

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摘要：

恒隆陈启宗最后一封股东信：进军内地市场33年，我们有幸选对了业务领域回首：只有充分认识过去和现在，才有机会更准确地预测未来这是本人最后一次撰写《致股东函》，因为本人快将卸下恒隆集团及其所有附属公司（包括上市公司恒隆地产）的所有行政职务。这将于2024年4月26日生效，即我们下一届股东周年大会举行当天。此后，本人将担任荣誉董事长。本董事会及恒隆地产的董事会已委任陈文博先生接任本人目前的所有职务。自2020年起，他一直担任公司的副董事长。监于上述转变，本人这次会偏离本函一贯的格式。详尽的营运业绩可见于本年报其他部分。至于本人对2023年表现的分析，建议读者参阅恒隆地产的《致股东函》。而在这最后一封...

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