信达证券-如何理解本轮地产政策-20240518

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证券研究报告

宏观研究

[Table_ReportType]

专题报告

[Table_Author]

解运亮宏观首席分析师

执业编号：S1500521040002

邮箱： xieyunliang@cindasc.com

肖张羽宏观分析师

执业编号：S1500523030001

邮箱： xiaozhangyu@cindasc.com

信达证券股份有限公司

CINDA SECURITIES CO.,LTD

北京市西城区闹市口大街 9号院 1号楼

邮编：100031

[Table_Title]

如何理解本轮地产政策

[Table_ReportDate]

2024 年5月18 日

[Table_Summary]

摘要：

➢ 4月我国工业生产景气度较高，与假日错月有关。2024 年4月工业增加

值同比增速为 6.7%，比上月加快 2.2 个百分点。从环比来看，4月工业

增加值环比，为 2012 年以来同期最快增速（除 2020 年疫情影响以

外）。根据统计局的解释，工业增加值增速较高一定程度上受到假日错

月的影响。去年“五一”假期有两天安排在 4月份，今年全部落在 5月

份，这也就是说，今年 4月份的节假日比上年 4月份少了两天。

➢ 4月经济有 3个特征，一是出口对经济的支撑作用在延续，二是地产仍

处于下行趋势，三是边际上服务业有所降温。（1）受到全球制造业上行

的拉动，4月份出口交货值同比增长 7.3%，比上月加快 5.9 个百分点。

从高频数据来看，5月SCFI、CCFI 两个与出口相关的指标均较 4月上

行，反映出口的强势有望延续。（2）地产销售、投资数据仍较为低迷。

房地产供需格局发生变化的背景下，“金三银四”成色不足。（3）服务

消费的热度出现下降。服务业当月生产指数同比增长 3.5%，比上月有

所回落 1.5 个百分点。5月PMI 出现回落，也显示出服务消费的热度可

能出现下降。往后看，如果后两项继续转弱，仅靠出口可能难以巩固经

济向好的趋势。以此为背景，政府果断出手稳地产，打出了一套政策的

“组合拳”，或有利于稳定市场预期，推动经济加速恢复。

➢ 4月政治局会议以来，新一轮地产政策拉开序幕。截至目前，本轮房地

产相关政策主要包括：（1）政府收购存量商品住宅，并投放至公共租赁

住房等保障性住房市场，如杭州、郑州已出台相关政策。（2）央行层

面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下

限，下调公积金贷款利率、降低首付比。（3）杭州、西安等地全面取消

限购。

➢ 在这些政策当中，我们判断，政府收储的影响最为直接，且存在一定的

预期差。根据我们的测算，住宅出清周期已处于历史高位，库存压力较

大。我们判断，住宅出清周期存在一个合意水平，我们基于此来测算收

储的潜在规模。住宅出清周期是反映住宅库存健康程度的重要指标，该

指标下降有利于稳定楼市预期，并对房价能够起到托底的作用。由此我

们判断，住宅出清周期存在一个合意水平。另外，政府收购商品住宅可

能存在一定的折价。假设住宅出清周期存在一个合意水平为 2013 年以

来的平均水平，收购的折价为 80%，则我们测算收储的潜在规模为 1.73

亿平方面，需要资金 1.43 万亿元。

风险因素：政策明显收紧；海外经济下行对出口影响超预期。

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一、出口强，地产弱的宏观图景仍在延续 ....................................................................................... 3

二、如何看待本轮地产政策的效果 ................................................................................................... 6

风险因素 .............................................................................................................................................. 8

图目录

图 1：工业增加值同比增速 ..................................................................................................... 3

图 2：全球制造业上行带动出口回暖 ...................................................................................... 4

图 3：各行业工业增加值增速 ................................................................................................. 4

图 4：二手房房价变化 ............................................................................................................ 5

图 5：社零分项 ...................................................................................................................... 5

图 6：5月服务业 PMI 下滑..................................................................................................... 6

图7：住宅库存 ....................................................................................................................... 7

图8：政府收储规模测算 ........................................................................................................ 7

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一、出口强，地产弱的宏观图景仍在延续

4月我国工业生产景气度较高，与假日错月有关。2024 年4月工业增加值同比增速为 6.7%，比上月加快 2.2 个

百分点。从环比来看，4月工业增加值环比，为 2012 年以来同期最快增速（除 2020 年疫情影响以外）。根据统

计局的解释，工业增加值增速较高一定程度上受到假日错月的影响。去年“五一”假期有两天安排在 4月份，

今年全部落在 5月份，这也就是说，今年 4月份的节假日比上年 4月份少了两天。这样的情况在今年年初也曾

发生，今年 1-2 月份工作日比去年多出 2天，使得工业增加值同比达到了 7%。

资料来源

:iFind

，信达证券研发中心

从结构上来看，出口产业链提速，但地产较为低迷。

受到全球制造业上行的拉动，4月份出口交货值同比增长 7.3%，比上月加快 5.9 个百分点。4月全球制造业 PMI

录得 50.3%，连续 4月站上荣枯线。具体行业上，计算机通信增加值同比增长 15.6%，较 3月加快 5.0 个百分

点；运输设备制造业增加值同比增长 13.2%，加快 4.6 个百分点；纺织业增加值同比增长 6.6%，加快 4.1 个百

分点。从高频数据来看，5月SCFI、CCFI 两个与出口相关的指标均较 4月上行，反映出口的强势有望延续。

图 1：工业增加值同比增速

工业增加值同比

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