财信证券-房地产行业市场专题报告:日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示-20240517
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证券研究报告
日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示
房地产市场专题报告
2024 年05 月17 日
上 证指数-沪深 300 走势图
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上证指数
4.89
10.05
-4.16
沪深 300
4.75
9.30
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王 与碧
分 析师
执业证书编号:S0530522120001
wangyubi@hnchasing.com
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3 房地产市场周报:一季度楼市仍然寻底,政策
环境将持续宽松 2024-04-23
投资要点
日本的宏观经济走势和房地产市场变化表明,宏观经济向好是驱动房
地产发展的关键。80 年代的泡沫经济催生了日本房地产市场的第一轮
高景气时代,而随着泡沫经济破裂,日本房地产市场陷入长期衰退。
2012 年以来日本经济逐步复苏,2013-2023 年日本 GDP 年化增长率超
过0.5%,相比“失去的二十年”期间长期接近于 0的增速已有所改善,
日本房地产市场也随之企稳回暖。
日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的持续发展。
自2010 年起,日本人口陷入持续的负增长,2023 年日本推计总人口
相比 2020 年普查人口减少近 180 万人。人口总量减少对日本房地产
市场的整体需求造成一定影响,但日本人口的区域结构变化促成了日
本都市圈房地产市场的稳定发展。以东京为代表的大都市长期维持人
口净流入的状态,为其住房需求的增长提供了有力支撑,如东京土地
价格近 10 年以来总体维持正增长,年化增长率达 4.45%。此外,在老
龄化趋势下,老年居民为了得到更好的养老服务,也将大量向大都市
迁移。因此,日本房地产市场的区域性特征将进一步凸显,都市圈需
求将稳定增长,而中小城市的需求空间可能将持续收窄。
日本和我国的历史经验表明,房地产市场的表现主要取决于宏观经济
环境以及人口结构的变化。短期来看,宏观经济的复苏程度以及市场
预期是决定房地产市场走势的关键因素。当前我国宏观经济的复苏基
础尚不牢固,市场存在房价继续下行的预期,因此房地产市场预计将
继续磨底,市场拐点仍然有待观察。长期来看,人口是影响房地产市
场发展的最重要因素。与日本相同,我国当前也面临人口负增长和老
龄化问题,2023 年全国人口相比前值减少 208 万人,这将对我国的总
体住房需求产生一定冲击。从人口的区域结构来看,我国房地产市场
的区域性分化较大,大部分核心城市维持人口净流入,住房需求仍有
增长空间。考虑到取消或优化限购政策已成为当前房地产支持政策发
力的主要方向,前期被积压的购房需求有望得到一定程度的释放,对
核心城市市场回暖形成支撑。
投资建议:短期来看,我国房地产市场能否回暖主要取决于宏观经济
的复苏程度。考虑到我国宏观经济整体呈弱复苏态势,叠加房地产支
持政策的加速落地,房地产市场终会恢复健康发展,但是由于当前经
济基本面仍然较弱,房地产市场的拐点还有待观察。在行政限制逐步
放松的趋势下,后续一二线核心城市有望率先回暖,国资入局救市也
将进一步加大国企对房地产市场的影响,建议重点关注在核心城市布
局较多、债务结构健康、业绩稳定的国有房企。
风 险提示:政策效果不及预期;房企债务风险蔓延。
-20%
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2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 2024-05
上证指数
沪深300
策略深度
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策略报告
内容目录
1 日本经济与房地产市场变迁概述............................................................................... 4
1.1 日本经济与房地产泡沫的形成 .......................................................................................................... 4
1.2 日本泡沫经济的破裂 ............................................................................................................................ 7
1.3 日本宏观经济和房地产市场现状...................................................................................................... 9
1.4 本章小结 ................................................................................................................................................ 11
2 日本人口变迁与住宅需求变化 .................................................................................11
2.1 日本人口与住宅市场概况 ................................................................................................................. 11
2.2 日本少子化与老龄化的趋势............................................................................................................. 12
2.3 日本人口结构变化对房地产市场的影响 ...................................................................................... 13
2.4 本章小结 ................................................................................................................................................ 15
3 日本房地产市场发展对中国之镜鉴 ......................................................................... 15
3.1 我国宏观经济环境决定房地产市场的景气度 ............................................................................. 15
3.2 中国人口结构对住房供需的长期影响........................................................................................... 18
3.3 中国房地产市场主要影响因素梳理及未来展望 ......................................................................... 20
3.4 本章小结 ................................................................................................................................................ 23
4 投资建议 ................................................................................................................ 23
5 风险提示 ................................................................................................................ 23
图表目录
图1:日本 GDP 在80 年代总体维持高速增长 .............................................................. 4
图2:日元汇率于 1987-1989 年间达到历史高位 ........................................................... 4
图3:日本央行基准利率(存款准备金率)在 1985 年前后持续下调 ............................. 5
图4:日经 225 指数在 1988-1989 年间快速飙升 ........................................................... 5
图5:1989 年12 月东京交易所市值创下当时的历史新高.............................................. 5
图6:日本东京地价在 1985-1988 年间快速上涨 ........................................................... 6
图7:日本地价与房价均于 1991 年达到高峰 ................................................................ 6
图8:80 年代末日本房地产业贷款快速增长 ................................................................. 6
图9:80 年代末日本未偿还住房贷款大幅增加 ............................................................. 6
图10:日本股市与房价泡沫在 80 年代末达到高峰 ....................................................... 7
图11:80 年代末日本货币政策明显收紧 ...................................................................... 7
图12:日经 225 指数于 1990 年年初开始大幅下挫 ....................................................... 7
图13:日本 GDP 实际年增长自 1990 年起明显回落 ..................................................... 7
图14:日本东京都地价逐步回落至泡沫形成前的水平 .................................................. 8
图15:日本城市地价指数在 1991 年后明显下滑........................................................... 8
图16:80 年代末日本房价增速与经济基本面明显背离 ................................................. 8
图17:泡沫经济期间日本房价增速与城镇化进程脱节 .................................................. 8
图18:2012 年以来日本 GDP 增长明显改善 ................................................................. 9
图19:当前日本 CPI 已出现长期转正的迹象 ................................................................ 9
图20:2012 年以来日经 225 指数震荡走高................................................................... 9
图21:2012 年以来日本就业明显修复........................................................................ 10
图22:2012 年以来日本居民收入水平稳步提高.......................................................... 10
图23:2013 年以来日本地价和房价开始触底回升 ...................................................... 10
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策略报告
图24:2012 年以来日本土地市场持续活跃................................................................. 10
图25:近年来日本人口持续负增长 .............................................................................11
图26:近年来日本单身家庭已成为占比最高的类别 ....................................................11
图27:近年来日本住宅总数增长放缓 ........................................................................ 12
图28:近年来日本住宅新开工面积有所缩量 .............................................................. 12
图29:近年来日本生育率持续回落 ............................................................................ 12
图30:OECD 预测日本总人口数将稳定减少 .............................................................. 12
图31:日本人口老龄化的演变速度极快 ..................................................................... 13
图32:日本 65 岁以上人口和年轻人口明显分化......................................................... 13
图33:日本大城市人口集中度快速提升 ..................................................................... 13
图34:日本六大城市总体上维持人口正增长 .............................................................. 13
图35:东京土地市场景气度明显高于日本平均水平 ................................................... 14
图36:东京银座 2-6-7 号地价已超过泡沫经济时的水平.............................................. 14
图37:近年来日本公寓与独立式住宅价格走势明显分化 ............................................ 14
图38:东京都市圈住宅价格指数明显高于全国平均水平 ............................................ 14
图39:IMF 预测未来日本储蓄率和投资占比均趋于下行 ............................................ 15
图40:东京都老年人口整体呈持续增加的趋势 .......................................................... 15
图41:中国 GDP 在2008 年前长期维持高速增长 ....................................................... 16
图42:人均收入及房价均在 2008 年前经历了高增长.................................................. 16
图43:房价随着经济增长放缓而趋于下行 ................................................................. 16
图44:商品房销售量变化与 GDP 走势大致同步......................................................... 16
图45:近期中国居民预期整体低迷 ............................................................................ 17
图46:近期更多比例的居民预期房价将继续下降 ....................................................... 17
图47:近期二手房挂牌价持续回落 ............................................................................ 17
图48:近期各线城市二手房挂牌价同步下跌 .............................................................. 17
图49:中国城镇化进程与日本仍有差距 ..................................................................... 18
图50:当前中国户籍人口城镇化率不到 50%.............................................................. 18
图51:中国的老龄化进程可能将进一步加速 .............................................................. 19
图52:中国储蓄率将随着人口下降而下降 ................................................................. 19
图53:四大一线城市保持人口净流入 ........................................................................ 19
图54:大部分“新一线”城市人口保持净流入 .............................................................. 19
图55:近期中国季度 GDP 及增速走势....................................................................... 21
图56:近期中国出口持续修复 ................................................................................... 21
图57:当前我国 M1-M2 剪刀差仍然较大 ................................................................... 21
图58:近期我国整体物价水平出现温和复苏 .............................................................. 21
图59:近期我国房地产开发资金贷款仍较为低迷 ....................................................... 22
图60:近年我国土地购置规模持续下降 ..................................................................... 22
图61:我国个人购房贷款余额已连续四个季度负增长 ................................................ 22
图62:中国消费者信心指数仍处于历史低位 .............................................................. 22
表1:近 10 年四大一线城市人口变化(万人) ............................................................... 19
表2:近 10 年部分三线城市人口变化(万人) ............................................................... 20
摘要:
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此报告仅供内部客户参考请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示房地产市场专题报告2024年05月17日上证指数-沪深300走势图%1M3M12M上证指数4.8910.05-4.16沪深3004.759.30-7.55王与碧分析师执业证书编号:S0530522120001wangyubi@hnchasing.com相关报告1房地产市场周报:多城相继优化限购政策,市场信心仍有待修复2024-05-142房地产市场周报:政治局会议定调政策方向,房地产调控将更加积极2024-05-083房地产市场周报:一季度楼市仍然寻底,政策环境将持续宽松2024-04-2...
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VIP专享2024-10-06 164
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VIP专享2024-10-09 181
作者:梧桐
分类:精选研报
价格:免费
属性:24 页
大小:1.4MB
格式:PDF
时间:2024-05-20