国联证券-地产政策对市场的影响-20240522

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地产政策对市场的影响

➢ 核心摘要

1）目前低线城市房价跌幅跌到海外危机后的平均线，且租售比较为合理，

但库存去化困难；本次地产政策有望扭转低线城市的房价预期。

2）历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，短期内，大盘、金融趋势走

强；中期看，消费行业持续性更强。

3）宏观基本面修复，风格可能会切向顺宏观因子的方向。规律上，核心资

产中各行业龙头公司受益，先金融消费，后成长。

➢ （一）周度专题：地产政策对市场的影响

1）考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”

的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外地产危机后的平均

线。

2）租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转

价格负向循环。租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区

间。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需

要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。本次政策

出台，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。

3）历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强；中期

看，消费行业持续性更强。其中，2021 年后的 3次地产政策刺激均导

致短期地产交易热度快速上升，房地产指数上行，市场整体企稳。

➢ （二）情绪与估值

我们对风格的理解：中长期，风格由相对景气决定，并体现在相对估值中。

短期，风格受到相对情绪扰动，并体现在相对热度中。我们从估值和情绪

两个维度，对当下市场风格作了横向和纵向比较：

1）估值层面，上周平均相对估值溢价抬升的行业包括建筑公用、军工、交

运等。

2）交易层面，上周平均相对热度抬升明显的行业包括家装、银行、保险等；

3）大类风格上，可选消费相对科技短期热度保持高位。

➢ （三）近期市场观点

如何看待本轮地产政策及其影响？这次政策信号意义很明确。降首付、降

利率、推收储的组合拳从供需两端全面放开到供需两端全面刺激托底，短

期利于地产下滑斜率改善，政策的信号意义很明确。投资端，我们认为重

点不在于短期地产是否见底，而在于对基本面预期的影响。

预期仍低，应该重视二季度的盈利增速超预期的可能性。价格弹性是二季

度关键因素，很多品类有提价预期。一季度市场表现为“量强价弱”，“以

价换量”，但二季度这一现象或发生扭转。二季度市场会看到一组“环比不

差，同比很好看”的数据，这从最近的高频数据已经能看到苗头。

风险提示：1）全球地缘政治出现重大变化，导致全球市场风险偏好急剧变

化。2）美联储加息超预期变化。3）市场流动性超预期变化。4）国内经济

复苏不及预期。

证券研究报告

2024 年05 月22 日

相对市场表现

作者

分析师：包承超

执业证书编号：S0590523100005

邮箱：baochch@glsc.com.cn

分析师：邓宇林

执业证书编号：S0590523100008

邮箱：yldeng@glsc.com.cn

分析师：肖遥志

执业证书编号：S0590523110008

邮箱：xiaoyzh@glsc.com.cn

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-20%

-10%

10%

2023/5 2023/9 2024/1 2024/5

上证指数

沪深300

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投资策略│策略点评

1. 地产政策对市场的影响

1.1 刻舟求剑，三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线

考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调

整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线。我们参考了 Oust 和

Hrafnkelsson(2017)

对房地产泡沫破裂的定义，发现大型地产泡沫破灭后，地产成

交价格往往会经历 4年的下行时间和 20%附近的幅度。如果考虑全国整体价格，国内

房价仍有调整空间，但三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线以下。

图表1：历次地产泡沫后价格走势

图表2：国内整体地产价格后续仍有下跌空间

资料来源：Fred，国联证券研究所

图表3：三、四线城市已经跌到海外危机后平均线

资料来源：Wind，国联证券研究所

Oust,Are.&Hrafnkelsson,K.,2017. What is a housing bubble?

aZpYzVhVbWjYiWvWbWaQ9RbRpNoOnPqMeRmMnQkPnPmO7NqRsPNZnRtRwMqRmO

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投资策略│策略点评

1.2 租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有

望扭转价格负向循环

租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负

向循环。目前，国内房地产市场可能已经进入了负向循环：房价趋势下行，居民预期

房价会持续下行，因而挂牌量增加，购买意愿减弱，致使房价下行趋势难以终止。但

如果回到住房的租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区间，如果此时

出台政策干预，甚至采取政府购买等措施，房价有可能开始企稳。

图表4：租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适

资料来源：NUMBEO，国联证券研究所

目前国内地产库存并未进一步上升，但去化周期持续上行,核心原因在于需求的

持续弱化。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需要政策

出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。如果本次地产政策的实际执行

力度较大，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。

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标签： #地产

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1投资策略│策略点评请务必阅读报告末页的重要声明地产政策对市场的影响➢核心摘要1）目前低线城市房价跌幅跌到海外危机后的平均线，且租售比较为合理，但库存去化困难；本次地产政策有望扭转低线城市的房价预期。2）历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，短期内，大盘、金融趋势走强；中期看，消费行业持续性更强。3）宏观基本面修复，风格可能会切向顺宏观因子的方向。规律上，核心资产中各行业龙头公司受益，先金融消费，后成长。➢（一）周度专题：地产政策对市场的影响1）考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外地产危机后的平均线。2）租售比视角看，国内...

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