国联证券-地产政策对市场的影响-20240522

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地产政策对市场的影
核心摘要
1 目前低线城市房价跌幅跌到海外危机后的平均线,且租售比较为合理,
但库存去化困难;本次地产政策有望扭转低线城市的房价预期。
2 历次市场强力地产政策后,市场整体企稳短期内,大盘、金融趋势
强;中期看,消费行业持续性更强。
3 宏观基本面修复,风格可能会切向顺宏观因子的方向。规律上,核心
产中各行业龙头公司受益,先金融消费,后成长。
(一)周度专题:地产政策对市场的影响
1 考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度,其实已经接近海外“地产泡沫”
的平均调整水平,尤其是三、四线城市已经跌到海外地产危机后的平均
线。
2 租售比视角看,国内低线城市性价比较为合适,地产政策出台有望扭转
价格负向循环。租售比视角中,国内二三城市的租售比已经回到合理区
间。对于国内的低线城市而言,一方面房价相对合理;另一方面,也需
要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。本次政策
出台,有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。
3 历次市场强力地产政策后,市场整体企稳大盘、金融趋势走强;
看,消费行业持续性更强。其中2021 年后的 3地产政策刺激均导
致短期地产交易热度快速上升,房地产指数上行,市场整体企稳。
(二)情绪与估值
我们对风格的理解:中长期,风格由相对景气决定,并体现在相对估值中。
短期,风格受到相对情绪扰动,并体现在相对热度中。我们从估值和情绪
两个维度,对当下市场风格作了横向和纵向比较:
1 估值层面,上周平均相对估值溢价抬升的行业包括建筑公用、军工、
运等。
2 交易层面,上周平均相对热度抬升明显的行业包括家装、银行、保险等;
3 大类风格上,可选消费相对科技短期热度保持高位。
(三)近期市场观点
如何看待本轮地产政策及其影响?这次政策信号意义很明确。降首付、降
利率、推收储的组合拳从供需两端全面放开到供需两端全面刺激托底,短
期利于地产下滑斜率改善,政策的信号意义很明确。投资端,我们认为重
点不在于短期地是否见底,而在于对基本面预期的影响
预期仍低,应该重视二季度的盈利增速超预期的可能性。价格弹性是二季
度关键因素,很多品类有提价预期。一季度市场表现为“量强价弱”“以
价换量”但二季度这一现象或发生扭转。二季度市场会看到一组“环比不
差,同比很好看”的数据,这从最近的高频数据已经能看到苗头。
风险提示:1全球地缘政治出现重大变化,导致全球市场风险偏好急剧
化。2美联储加息超预期变化。3市场流动性超预期变化4国内经济
复苏不及预期。
证券研究报告
2024 05 22
相对市场表现
作者
分析师:包承超
执业证书编号:S0590523100005
邮箱:baochch@glsc.com.cn
分析师:邓宇林
执业证书编号:S0590523100008
邮箱:yldeng@glsc.com.cn
分析师:肖遥志
执业证书编号:S0590523110008
邮箱:xiaoyzh@glsc.com.cn
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-20%
-10%
0%
10%
2023/5 2023/9 2024/1 2024/5
上证指数
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2
投资策略│策略点评
1. 地产政策对市场的影响
1.1 刻舟求剑,三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线
考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度,其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调
整水平,尤其是三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线。我们参考了 Oust
Hrafnkelsson(2017)
1
对房地产泡沫破裂的定义,发现大型地产泡沫破灭后,地产
交价格往往会经4年的下行时间和 20%附近的幅度。如果考虑全国整体价格,国内
房价仍有调整空间,但三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线以下
图表1:历次地产泡沫后价格走势
图表2:国内整体地产价格后续仍有下跌空间
资料来源:Fred,国联证券研究所
资料来源:Fred,国联证券研究所
图表3:三、四线城市已经跌到海外危机后平均线
资料来源:Wind,国联证券研究所
1
Oust,Are.&Hrafnkelsson,K.,2017. What is a housing bubble?
aZpYzVhVbWjYiWvWbWaQ9RbRpNoOnPqMeRmMnQkPnPmO7NqRsPNZnRtRwMqRmO
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3
投资策略│策略点评
1.2 租售视角看,国低线城市性价比较合适地产策出
望扭转价格负向循环
租售比视角看,国内低线城市性价比较为合适,地产政策出台有望扭转价格
向循环。前,国内房地产市场可能已经进入了负向循环房价趋势下行,居民预期
房价会持续下行因而挂牌量增加购买意愿减弱致使房价下行趋势难以终止。
如果回到住房的租售比视角中,国内二三城市的租售比已经回到合理区间,如果此时
出台政策干预,甚至采取政府购买等措施,房价有可能开始企稳。
图表4:租售比视角看,国内低线城市性价比较为合
资料来源:NUMBEO,国联证券研究所
目前国内地产库存并未进一步上升,但去化周期持续上行,核心原因在于需求的
持续弱化。对于国内的低线城市而言,一方面房价相对合理;另一方面,需要政策
出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。如果本次地产政策的实际执行
力度较大,有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。

标签: #地产

摘要:

1投资策略│策略点评请务必阅读报告末页的重要声明地产政策对市场的影响➢核心摘要1)目前低线城市房价跌幅跌到海外危机后的平均线,且租售比较为合理,但库存去化困难;本次地产政策有望扭转低线城市的房价预期。2)历次市场强力地产政策后,市场整体企稳,短期内,大盘、金融趋势走强;中期看,消费行业持续性更强。3)宏观基本面修复,风格可能会切向顺宏观因子的方向。规律上,核心资产中各行业龙头公司受益,先金融消费,后成长。➢(一)周度专题:地产政策对市场的影响1)考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度,其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平,尤其是三、四线城市已经跌到海外地产危机后的平均线。2)租售比视角看,国内...

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