广发证券-房地产行业基于居民购房行为深度研究:成交量的底部在何处-240917-58页

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居民购房行为诉求分拆。购房是一个较为复杂的行为,简单通过总量
对比、时间对比、指标对比很难从海外经验中完整汲取信息,对中国问
题进行判断。居民购房至少包含三部分主要需求,居住需求、消费需求
和金融需求,我们引入“购房负担率”“测量”居民需求状态,从而更
好的利用海外经验对中国房地产市场进行预测。
日本房地产经历了三个阶段。第一阶段为爆发期(1960-1973),收入、
经济双位数增长,即使购房负担率维持高位(平均57%,居住24%+
消 费 2 5 % + 金 融 8 % ) , 也 难 以 抑 制 总 量 的 增 长 。 第二阶段为均衡期
(1974-1996),
( 4 6 % , 1 5 % + 2 5 % + 6 % ) ,
动,负担率与量价反向变动。第三阶段为衰退期(1997-2022,日本是
少有进入衰退期的国家),经济增长停滞,购房总负担率落极低的区
( 3 1 % , 2 0 % + 1 7 % + - 6 % ) ,
属性消失,收入水平下降消费属性减弱,租金价格上涨居住属性提升。
均衡期及衰退期日本新房建设中枢为1.0、0.6平米/人。
美国房地产市场近60年处于均衡期。1968-2023
平均为54%(居住24%+消费23%+金融7%),美国从1968年以来整
体处于均衡期,没有明显的爆发期、没有衰退期。购房负担率的波动主
要受利率、房价的影响,当总购房负担率超过60%(比如1979-1985、
1988-1989、2004-2007、2023年)量价存在下行压力,反之,随着利
50%
(1960-2023)0.91/
中国利率、房价、政策调节已经让居民购房负担率接近当前经济阶段
所对应的合理区间,筑底时间将近。2005-2021
率87%,人均开工面积1.58平/人,特征和日本爆发期相似,表现出
较强的金融属性。本轮周期从21年3月至24年6月,中国购房总负
担率从97%降至59%,绝对水平降至历史低位,但同日本、美国均衡
期相比还有一定的下降空间。若未来政策在需求侧(降低购房门槛、购
房成本、交易成本)、供给侧(去库存、保交付)持续发力,房地产市
场或将实现筑底回升。当前主流房企平均市值包含房价下跌21%的预
( ) 3 0 %
的房价预期,这样的价格下跌预期已经超出了均衡期购房负担率所需
的条件,优质房企价值存在低估,具备配置价值。
风险提示。经济或收入增长不及预期;政策效果不及预期,购房负担率
未能进一步下降;库存问题未能解决,高库存下量价传导受阻。
4%
-509
-14%
-22%
-31%
-40%
23 02124m w4 072A 09/24
房地产 —沪深300
SAC S0260514080003
SFC CE No.BNN906
021-38003639
guoz@gf.com.cn
析师
SAC 执证号:S0260520070009
021-38003638
xingshen@gf.com.cn
意,非香港证货事务监会的
成交量的底部在何
基于居民购房行为深度研究
房地产行业:24年8月
REITs报;政策端减免发行
管行业24
36周周报:网签低迷来访改
善,房企盈利能力仍在下行
地产业2024中报
2024-09-16
2024-09-08
2024-09-05
行业评级 买入
深度分析|房地产
证券研究报告
买入
2024-09-17
前次评级
报告日
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重点公司估值和财务分析
股票简称 股票代码 货币
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收盘价报告日
合理价值
(元/股)
EPS()
PE(x)
EV/EBITDA(x)
ROE
2024E
2025E
2024E
2025E
2024E
2025E
2024E
2025E
万科A 000002.SZ人民币
6.32 2024/7/14买入
8.41
-0.83
0.04
143.9
13.7
9.9
-4.0%
0.2%
招商 001979.SZ人民币
8.81 2024/9/7买入
12.17
0.78
0.85
11.4
10.3
10.4
9.2
5.6%
5.8%
新城控股 601155.SH人民币
9.66 2023/4/11买入
21.94
1.77
2.47
5.5
3.9
6.3
7.2
6.0%
7.8%
金地集团 600383.SH人民币
3.52 2023/9/21买入
11.56
1.09
1.10
3.2
3.2
11.5
18.0
6.6%
6.2%
建发股份 600153.SH人民币
7.48 2024/9/6买入
10.58
1.20
1.38
6.3
5.4
3.4
4.1
4.8%
5.2%
华发股份 600325.SH人民币
5.20 2024/8/12买入
9.39
0.85
1.02
6.1
5.1
10.2
4.5
9.6%
10.3%
滨江集团 002244.SZ人民币
7.96 2024/9/5买入
11.33
0.93
1.04
8.5
7.6
3.2
3.2
10.2%
10.2%
首开股600376.SH人民币
2.16 2023/5/3买入
5.84
0.31
0.51
7.0
4.2
18.3
14.0
2.8%
4.4%
万科企业 02202.HK 港币
3.93 2024/7/14买入
6.16
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0.04
88.6
13.7
9.9
-4.0%
0.2%
华润置地 01109.HK 港币
19.60 2024/9/4买入
29.77
4.38
4.43
4.1
4.0
3.5
3.6
10.5%
9.6%
中国海外发展00688.HK 港币
11.22 2024/9/6买入
17.81
2.12
2.27
4.8
4.5
4.0
3.7
5.9%
5.9%
中国海外宏洋
00081.HK 港币
1.44 2024/8/25买入
2.27
0.52
0.57
2.5
2.3
1.7
1.5
5.6%
5.7%
越秀地产 00123.HK 港币
4.16 2024/6/5买入
9.12
0.87
0.99
4.4
3.8
2.4
2.3
5.3%
5.7%
万物云 02602.HK 港币
17.96 2023/8/25买入
59.79
2.11
2.38
7.7
6.8
2.0
1.0
12.8%
13.2%
保利物业 06049.HK 港币
25.852023/8/23买入
66.83
3.09
3.67
7.6
6.4
7.3
6.2
17.1%
17.6%
招商积余 001914.SZ人民币
8.24 2024/8/30买入
11.94
0.75
0.81
11.0
10.1
4.7
3.4
7.6%
7.8%
绿城服务 02869.HK港
3.48 2023/8/28买入
6.09
0.28
0.34
11.0
9.2
6.1
5.3
11.5%
12.8%
绿城管理控股09979.HK港
2.87 2024/8/31买入
4.68
0.53
0.58
4.9
4.5
1.7
1.1
23.2%
23.3%
数据来源:Wind、 广发证券发展研究中心
备注:(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的;
(2)A 股标的合理价值货币单位为人民币,港股标的(万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积
余、绿城服务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币
(3)A 股及港股标的EPS 货币单位均为人民币;
(4)表中估值指标按照最新收盘价计算
|
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广
GFSECURITIE5
2/58
目录索引
、居民购房行为诉求属性分拆 …………………………………………………………………7
( 一 )新房总量高峰已过,量价的底部在哪里,何时见底? ………………………… 7
( 二 )一般量价研究方法及局限性……………………………………………………… 8
( )购房负担率的定义及计算方法……………………………………………………12
二、日本房地产市场与购房负担率……………………………………………………………16
( 一 )日本房地产市场量价规律…………………………………………………………16
( 二 )日本购房总负担率的计算…………………………………………………………21
( )日本地产三个阶段的特征及负担率水平…………………………………………26
( 四 )日本经验小结………………………………………………………………………31
三、美国购房需求属性分拆……………………………………………………………………33
( )美国房地产市场量价规律…………………………………………………………33
( 二 )美国购房负担率的计算……………………………………………………………37
( )………………………………………………………40
四、中国购房需求属性分拆……………………………………………………………………43
( 一 )中国房地产量价趋势…………………………………………………………………43
( )负担率及计算指标………………………………………………………………46
( )中国购房负担率较高的原因………………………………………………………49
(四)中、美、日购房负担率对比,我国还有哪些下降空间? ………………………52
( )地产公司反映估值充分考虑了负面预期…………………………………………55
五、风险提示……………………………………………………………………………………55
深度分析|房地产
3/58
摘要:

核心观点:●居民购房行为诉求分拆。购房是一个较为复杂的行为,简单通过总量对比、时间对比、指标对比很难从海外经验中完整汲取信息,对中国问题进行判断。居民购房至少包含三部分主要需求,居住需求、消费需求和金融需求,我们引入“购房负担率”“测量”居民需求状态,从而更好的利用海外经验对中国房地产市场进行预测。日本房地产经历了三个阶段。第一阶段为爆发期(1960-1973),收入、经济双位数增长,即使购房负担率维持高位(平均57%,居住24%+消费25%+金融8%),也难以抑制总量的增长。第二阶段为均衡期(1974-1996),收入、经济增速回落至个位数增长,购房负担率中枢下降(平均46%,居住15%+消...

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作者:小龙2024 分类:精选研报 价格:免费 属性:58 页 大小:3.81MB 格式:PDF 时间:2024-09-18

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