联合资信:2023年中资房企信用风险年鉴报告
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专题研究报告
2023年中资房企信用风险年鉴
联合资信 工商评级三部 张超
2023 年,受宏观经济恢复不及预期、市场信心不足等因素影响,房地产行业
景气度继续下行,尽管政府出台一系列维稳及宽松政策,但行业销售额在上年大
幅下降基础上继续下降,房企融资也未见实质性好转。此背景下,“保交楼”支
出刚性,房企出现流动性风险事件仍有发生。
未来看,无论是长周期还是短周期,目前房地产行业均处在下行阶段,景气
度何时能走出低迷仍需观察。行业当前参与主体以国央企为主,但项目布局差、
再融资能力较弱以及经营效率低的国有房企,也将面临一定的现金流压力,上述
风险仍值得关注。
本文通过对 2023 年出险房企的出险共性进行分析,以期对未来的投资价值
分析提供一定帮助。
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一、宏观环境及市场概况
2023 年,房地产政策端全面宽松,尤其下半年以来调控松绑政策以及地产融资
宽松政策集中发布,但实际效果有限。从销售端来看,继 2022 年全国商品房销售同
比大幅下降后,2023 年销售规模进一步下降,且未见转好迹象。房地产银行端贷款
同比增速在 2023 年首次出现负增长,房企信用债、美元债及信托融资规模均大幅下
降。
经历 2022 年房地产行业景气度快速下行及“违约潮”后,2023 年行业仍延续下
行态势,购房者对未来信心不足,全行业销售情况继续下降。基于此,无论是调控政
策还是融资政策,均全面迎来了宽松周期,尤其是进入下半年以来,行业利好政策频
频发布;但实际效果有限,房企融资难度仍较大,行业销售仍未回暖。
图1 2023 年调控政策与行业相关数据走势
资料来源:联合资信搜集整理
关键词 1:行业利好政策频出
2023 年年初,中央继续以“房住不炒”为主基调,因城施策,以促进房地产业良
性循环和健康发展为目标,延续宽松的调控政策。此后两会政府报告提出,明确要有
效防范化解头部房企风险,促进房地产平稳发展。7月的中央政治局会议定调,鉴于
房地产市场供求关系已发生重大变化,要适时调整优化房地产政策,为后续房地产调
控利好政策奠定基调。此后,相关部委密集发力,住建部出台“认房不认贷”政策,
一二线城市迅速响应,调整首套房认定政策;央行推动降低存量首套住房商业性个人
住房贷款利率,降低首套二套最低首付比例。10 月,国务院常务会议审议通过“14
号文”,提出要加大保障性住房建设和供应;中央金融工作会议再次强调促进金融与
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房地产良性循环,因城施策用好政策工具箱,并提出一视同仁满足不同所有制房地产
企业合理融资需求。11 月,央行、金融监督管理总局就证监会联合召开金融机构座谈
会,会议提出“三个不低于”,落实中央金融工作会议中满足不同所有制房地产业企
业合理融资需求,将政策触角细化到非国有房企,补齐民营房企在融资扶持红利下的
普惠短板。
关键词 2:实际融资情况仍不容乐观
2022 年以来,中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境,重点支持房企合
理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险。从
2022 年底金融“16条”和“地产行业四支箭”融资政策陆续出台,到 2023 年7-8
月金融“16 条”延期和允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制等融资端政策再发
力,再至 2023 年11 月地产信贷的“三个不低于”,持续的融资政策支持有助于行业
信用端困难纾解和流动性整体优化。但受制于经济复苏放缓、需求端政策提振效果有
限和市场信心不足等因素,行业销售仍未企稳止跌,地产企业到位资金压力依旧较大。
此外,由于政策导向,行业实际到位的融资支持以项目层面为主,房企主体的融资情
况仍不容乐观。
2023 年,房地产开发企业到位资金合计 12.75 万亿元,同比下降 13.60%。其中,
国内贷款累计同比降幅自二季度以来走阔,反映融资端修复空间有限且持续性不足;
2023 年以来商品房销售短暂复苏后再次降温,致使房地产开发资金来源中占比最高
的其他资金(定金、预收款以及个人按揭贷款)累计同比增速于 2023 年6月由正转
负,降幅持续扩大,反映销售端压力不减,房企资金仍承压。
图2 2023 以来房地产开发资金来源情况(单位:亿元)
资料来源:联合资信根据 Wind 整理
摘要:
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专题研究报告2023年中资房企信用风险年鉴联合资信工商评级三部张超2023年,受宏观经济恢复不及预期、市场信心不足等因素影响,房地产行业景气度继续下行,尽管政府出台一系列维稳及宽松政策,但行业销售额在上年大幅下降基础上继续下降,房企融资也未见实质性好转。此背景下,“保交楼”支出刚性,房企出现流动性风险事件仍有发生。未来看,无论是长周期还是短周期,目前房地产行业均处在下行阶段,景气度何时能走出低迷仍需观察。行业当前参与主体以国央企为主,但项目布局差、再融资能力较弱以及经营效率低的国有房企,也将面临一定的现金流压力,上述风险仍值得关注。本文通过对2023年出险房企的出险共性进行分析,以期对未来的投...
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时间:2024-10-26