联合资信：2023年中资房企信用风险年鉴报告

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专题研究报告

2023年中资房企信用风险年鉴

联合资信工商评级三部张超

2023 年，受宏观经济恢复不及预期、市场信心不足等因素影响，房地产行业

景气度继续下行，尽管政府出台一系列维稳及宽松政策，但行业销售额在上年大

幅下降基础上继续下降，房企融资也未见实质性好转。此背景下，“保交楼”支

出刚性，房企出现流动性风险事件仍有发生。

未来看，无论是长周期还是短周期，目前房地产行业均处在下行阶段，景气

度何时能走出低迷仍需观察。行业当前参与主体以国央企为主，但项目布局差、

再融资能力较弱以及经营效率低的国有房企，也将面临一定的现金流压力，上述

风险仍值得关注。

本文通过对 2023 年出险房企的出险共性进行分析，以期对未来的投资价值

分析提供一定帮助。

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一、宏观环境及市场概况

2023 年，房地产政策端全面宽松，尤其下半年以来调控松绑政策以及地产融资

宽松政策集中发布，但实际效果有限。从销售端来看，继 2022 年全国商品房销售同

比大幅下降后，2023 年销售规模进一步下降，且未见转好迹象。房地产银行端贷款

同比增速在 2023 年首次出现负增长，房企信用债、美元债及信托融资规模均大幅下

降。

经历 2022 年房地产行业景气度快速下行及“违约潮”后，2023 年行业仍延续下

行态势，购房者对未来信心不足，全行业销售情况继续下降。基于此，无论是调控政

策还是融资政策，均全面迎来了宽松周期，尤其是进入下半年以来，行业利好政策频

频发布；但实际效果有限，房企融资难度仍较大，行业销售仍未回暖。

图1 2023 年调控政策与行业相关数据走势

资料来源：联合资信搜集整理

关键词 1：行业利好政策频出

2023 年年初，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良

性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。此后两会政府报告提出，明确要有

效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展。7月的中央政治局会议定调，鉴于

房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调

控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，

一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；央行推动降低存量首套住房商业性个人

住房贷款利率，降低首套二套最低首付比例。10 月，国务院常务会议审议通过“14

号文”，提出要加大保障性住房建设和供应；中央金融工作会议再次强调促进金融与

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房地产良性循环，因城施策用好政策工具箱，并提出一视同仁满足不同所有制房地产

企业合理融资需求。11 月，央行、金融监督管理总局就证监会联合召开金融机构座谈

会，会议提出“三个不低于”，落实中央金融工作会议中满足不同所有制房地产业企

业合理融资需求，将政策触角细化到非国有房企，补齐民营房企在融资扶持红利下的

普惠短板。

关键词 2：实际融资情况仍不容乐观

2022 年以来，中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境，重点支持房企合

理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险。从

2022 年底金融“16条”和“地产行业四支箭”融资政策陆续出台，到 2023 年7－8

月金融“16 条”延期和允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制等融资端政策再发

力，再至 2023 年11 月地产信贷的“三个不低于”，持续的融资政策支持有助于行业

信用端困难纾解和流动性整体优化。但受制于经济复苏放缓、需求端政策提振效果有

限和市场信心不足等因素，行业销售仍未企稳止跌，地产企业到位资金压力依旧较大。

此外，由于政策导向，行业实际到位的融资支持以项目层面为主，房企主体的融资情

况仍不容乐观。

2023 年，房地产开发企业到位资金合计 12.75 万亿元，同比下降 13.60%。其中，

国内贷款累计同比降幅自二季度以来走阔，反映融资端修复空间有限且持续性不足；

2023 年以来商品房销售短暂复苏后再次降温，致使房地产开发资金来源中占比最高

的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）累计同比增速于 2023 年6月由正转

负，降幅持续扩大，反映销售端压力不减，房企资金仍承压。

图2 2023 以来房地产开发资金来源情况（单位：亿元）

资料来源：联合资信根据 Wind 整理

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摘要：

专题研究报告2023年中资房企信用风险年鉴联合资信工商评级三部张超2023年，受宏观经济恢复不及预期、市场信心不足等因素影响，房地产行业景气度继续下行，尽管政府出台一系列维稳及宽松政策，但行业销售额在上年大幅下降基础上继续下降，房企融资也未见实质性好转。此背景下，“保交楼”支出刚性，房企出现流动性风险事件仍有发生。未来看，无论是长周期还是短周期，目前房地产行业均处在下行阶段，景气度何时能走出低迷仍需观察。行业当前参与主体以国央企为主，但项目布局差、再融资能力较弱以及经营效率低的国有房企，也将面临一定的现金流压力，上述风险仍值得关注。本文通过对2023年出险房企的出险共性进行分析，以期对未来的投...

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