城投公司开展片区开发业务相关风险分析

VIP专享

3.0 波段之刀2024 2024-10-26 26 1.08MB 7 页免费

侵权投诉

www.lhratings.com 研究报告

城投公司开展片区开发业务相

关风险分析

联合资信公用评级四部 | 李坤刘嫱

www.lhratings.com 研究报告

片区开发是横跨项目前期、投资、建设、运营的全生命周期开发，正逐渐成为各

地产业强市、产业兴市、城镇建设的重要抓手，城投企业是片区综合开发项目的重要

参与方，城投企业参与片区开发可提升其在城市建设和发展中的重要性，同时有利于

其增加经营性收入和实现市场化转型，但也存在资金支出压力大、项目投资回收周期

长、可能新增政府隐性债务等诸多风险。为保障片区开发项目更好地开展，城投企业

需要选择综合实力强的社会资本方、明确自身责任边界、审慎融资，并避免新增政府

隐性债务。

一、片区开发的特点

片区开发实践中又称片区综合开发、城市综合开发、区域综合开发，在现行法律

法规中并没有明确的定义，一般是指跨越土地一级开发、二级地产开发及三级产城运

营的全生命周期的综合性开发，涉及规划设计、土地整理、基础设施和公共设施建设、

产业导入和运营服务等多项建设服务内容。

片区开发具有综合性强、分期实施、封闭运作和自求平衡等特点。地方政府可能

建立财政保障机制，将片区内新增企业产生的税收和非税收入（土地出让收入、国有

资本经营收入、行政事业性收费等）地方留存部分均留在片区内，用于片区滚动开发。

片区开发项目收益主要来源于经营性收益和片区财政增量收入，地方政府以封闭

片区内增量财税收入为限支付被授权经营主体的特许经营服务费，土地出让留存收益

是资金平衡的重点。其中，经营性收益具体包括片区内商品房销售、停车位销售、物

业运营、广告运营等收入，商业办公用房租赁、销售收入，产业项目厂房租赁及销售

收入等。

实践中，片区开发内涵丰富，包括新城镇建设、产业功能区开发和城市更新改造

等。

表1 片区综合开发主要类型

类型

内容

新城镇建设

选择有发展潜力的片区作为突破口，集中投资，形成相对独立、功能完善的片

区。新城镇建设可能依托高铁站点，规划有一个或多个轨道站点

城市更新改造

主要是确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，对低效用地再开发

产业功能区

集生产、研发、居住、消费、生态等多种功能于一体的产业园区

资料来源：联合资信通过公开资料整理

二、城投企业参与片区开发的模式选择

片区综合开发一般包括政府主导、政企合作、市场主导三种实施模式。政府主导

是一种地方财政直接投资的模式，即政府或其授权机构直接作为投资主体对片区进行

www.lhratings.com 研究报告

开发建设，其典型特征是开发资金来源以财政性资金为主，对地方财政收入要求较高。

政企合作是市场资源优化配置理念下的一种模式，地方政府直接与社会资本方合作，

或者政府平台企业自行筹资或与市场主体共同出资开展片区开发，其资金主要来自财

政资金、社会资本出资、债务性融资，业务模式以 PPP 模式、ABO 模式、投资人+EPC、

F＋EPC 模式等。市场主导模式是一种完全市场化的操作模式，即市场主体享有土地

出让溢价分成或通过一二级联动开发取得投资回报，该模式政府参与力度弱，可发挥

市场的资源配置作用。

目前，国家层面鼓励以政府和社会资本合作模式进行开发区公共服务、基础设施

类项目建设，鼓励社会资本在现有的开发区中投资建设、运营特色产业园，地方政府

也在探索把园区建设、招商、运营、管理服务委托给市场主体进行市场化运作。部分

地方政府根据国家政策和当地的实际情况，制定了一些较为具体的实施意见，比如龙

口市制定《龙口市区片开发实施意见》，规划 10 个片区，坚持以市场化运作为主，吸

引社会资本投入，原则上各区片以一级开发为主，同步做好产业规划与导入；双流区

编制《成都市双流区片区综合开发导则（试行）》，要求加大体制机制创新，探索“功

能区管委会+平台公司+运营公司”的建设模式，打造专业化队伍，强化市场运作，推

进片区综合开发。

片区开发项目的参与者主要包括地方政府、城投企业、大型建筑企业和知名房地

产开发企业等，城投企业参与片区开发项目具有明显优势。项目可持续性有保障。城

投企业与地方政府关系紧密，市场认可度较高、再融资能力较强，可保障项目的持续

性。以华夏幸福的产业新城项目为例，华夏幸福的产业新城主要依靠政府回款和房地

产开发回收资金，一旦地方政府受限于财力因素不能支付资金叠加房地产市场下行，

企业的资金链容易断裂，项目可能停滞。具有资源协调优势。片区开发项目覆盖面广，

涉及政府部门众多，城投企业在地方开展业务多年且主要领导多有政府背景，城投企

业参与片区开发项目可以有效压缩沟通成本。留存地方财政收入。片区开发具有较多

的经营性项目，城投企业如果作为经营性项目的业主方，可以增加企业利润，增加地

方政府的国有资本经营收益。城投企业参与片区开发可提升其在城市建设和发展中的

重要性，在市场化转型需求以及地方政府债务风险防控升级的背景下，城投企业有动

力参与片区综合开发项目。

城投企业参与片区综合开发主要采取 PPP 模式、ABO 模式以及 ABO 组合模式

（例如 ABO+投资人+EPC 模式），政府主导型的片区开发中，城投企业可能通过政府

购买服务、代建等方式参与项目建设，不在本文的论述之内。2019 年3月财政部发

布《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10 号），规定

研报加载中……请稍候！
如果长时间未打开，您也可以点击刷新试试。

下载研报到电脑，查找使用更方便

立即下载

摘要：

www.lhratings.com研究报告1城投公司开展片区开发业务相关风险分析联合资信公用评级四部|李坤刘嫱www.lhratings.com研究报告2片区开发是横跨项目前期、投资、建设、运营的全生命周期开发，正逐渐成为各地产业强市、产业兴市、城镇建设的重要抓手，城投企业是片区综合开发项目的重要参与方，城投企业参与片区开发可提升其在城市建设和发展中的重要性，同时有利于其增加经营性收入和实现市场化转型，但也存在资金支出压力大、项目投资回收周期长、可能新增政府隐性债务等诸多风险。为保障片区开发项目更好地开展，城投企业需要选择综合实力强的社会资本方、明确自身责任边界、审慎融资，并避免新增政府隐性债...

展开>> 收起<<

城投公司开展片区开发业务相关风险分析.pdf

共7页,预览3页

还剩页未读，继续阅读