天风证券-REITs产品书系列:华夏华润商业REIT投资价值分析
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华夏华润商业 REIT 投资价值分析
证券研究报告
2024 年07 月16 日
作者
肖峰
分析师
SAC 执业证书编号:S1110524040003
xiaofeng@tfzq.com
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REITs 产品书系列
导读:华夏华润商业 REIT 以其位于青岛市市南区的青岛万象城作为核心资
产,不仅拥有庞大的体量和多元化的业态,还具备成熟的运营模式和强大
的品牌运营实力。华夏华润商业 REIT 盈利模式以租金、物业管理费及固定
推广费为主,且租户业态分布科学,覆盖零售、餐饮、生活配套及体验等
多个领域。根据预测,REIT 的营业收入有望持续增长,或展现出良好的财
务前景和盈利能力。在估值方面,华夏华润商业 REIT 的预测参数合理,估
值水平接近可比均值,P/NAV 处于较低水平,估值收益率具有吸引力。
购物中心:市场供需矛盾缓解,收入多元运营为王
我国的城市化率和居民人均可支配收入持续增长,商业地产需求有望稳定提
升。供给端,购物中心新开数量放缓,人均享有面积已处于较高水平,
2023 年客流量已经显著恢复。随着购物中心数量的持续增加,运营管理能
力显得尤为重要。购物中心的业态正逐步向多元化方向发展,运营模式也在
不断演变,运营能力是商业地产的核心竞争力之一。
华夏华润商业 REIT 正式上市,战投认购比例高
华夏华润商业 REIT 于2024 年3月14 日在深圳证券交易所上市,以青岛万
象城项目为基础资产,包括一期、二期及配套建设的 1,319 个产权地下车
位,总建筑面积为 41.92 万平方米。投资人结构方面,华夏华润商业 REIT
战略投资者认购比例高,占比达 80%,原始权益人及其关联方配售比例处于
平均水平。
运营模式相对成熟,盈利长期具有成长性
青岛万象城处于青岛核心地段,具备体量大、多首层、运营品牌强大、会员
基础牢固的特征,具备明显竞争优势。项目收入主要集中于租金、物业管理
费及固定推广费收入,租户业态主要分布在为零售、餐饮、生活配套及体验
等行业。根据基金招募说明书预测数据,2024、2025 年的营业收入或将为
6.94、7.37 亿元,营业收入有望持续增长。
收入预测参数合理,估值水平接近可比均值
华夏华润商业 REIT2024 年预计基础设想项目专门店和主力店租金分别增长
6%和3%,出租率为 97.5%。租金增速和出租率整体高于可比消费基础设施
REIT 平均水平。考虑到青岛万象城处于青岛市核心地段,运营模式成熟,
过去租金增速和出租率表现优异,租金和出租率预测合理。截至 2024 年7
月15 日,华夏华润商业 REIT 的市值为 69.00 亿元, P/NAV 为1.00,处于
上市消费基础设施 REITs 中等水平 。从中债估值收益率来看,华夏华润商业
REIT 估值收益率为 5.75%,低于华夏金茂商业 REIT 和中金印力消费 REIT,
高于嘉实物美消费 REIT。
风险提示:宏观经济波动风险,招商退租风险,运营能力下降风险,周边竞
争风险
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内容目录
1. 购物中心:市场供需矛盾缓解,收入多元运营为王................................................................... 5
1.1. 顶层设计:政策助力消费复苏,REITs 上市打通募投管退循环 .................................... 5
1.2. 供需关系:购物中心新开放缓,客流量显著恢复 ............................................................ 6
1.3. 发展趋势:业态多元化发展,数字化赋能行业变革 ........................................................ 7
2. 华夏华润商业 REIT 正式上市,战投认购比例高........................................................................ 12
2.1. 国内首批上市消费基础设施 REITs,外部投资人认购情绪较高 .................................. 12
2.2. 原始权益人实力背景雄厚,管理团队相关经验丰富 ...................................................... 16
3. 青岛市经济基础坚实,第三产业占比逐年提高.......................................................................... 17
4. 运营模式相对成熟,盈利长期具有成长性................................................................................... 18
4.1. 项目处于青岛核心地段,具备明显竞争优势 ................................................................... 18
4.2. 收入多元化租金收入为主,业态主要分布在为零售餐饮 ............................................. 21
4.3. 营收有望稳定增长,出租状况良好 ..................................................................................... 23
5. 收入预测参数合理,估值水平接近可比均值 .............................................................................. 27
6. 风险提示 ................................................................................................................................................. 29
图表目录
图1:中国城市化率每年正稳定增长.................................................................................................... 7
图2:中国居民人均可支配收入 10 年来已翻倍 ............................................................................... 7
图3:供给端购物中心增长放缓 ............................................................................................................ 7
图4:2023 年客流量已显著恢复........................................................................................................... 7
图5:,凯德 MALL·新都心(青岛)的细化现场管理模式 ................................................................. 8
图6:新城商业深度运营飞鱼模型 ........................................................................................................ 8
图7:购物中心正逐步打造满足消费者体验的活动场景 ................................................................ 9
图8:购物中心打造宠物营满足消费者情绪价值 ............................................................................. 9
图9:商家可通过商场外立面进行线下广告宣传 ............................................................................. 9
图10:购物中心停车场收费也是重要变现方式之一 ...................................................................... 9
图11:越来越多的购物中心通过线上+线下相融合的方式发展................................................ 10
图12:购物中心运营商可以通过定制化数据分析为品牌方提供服务 ..................................... 10
图13:华夏华润商业 REIT 原始权益人及其关联方配售占比处于平均水平 ........................... 13
图14:华夏华润商业 REIT 战略投资者比例较高 ............................................................................ 14
图15:华夏华润 REIT 限售份额不同解禁期解禁比重情况 .......................................................... 15
图16:基金整体架构示意图(项目公司吸收合并 SPV 公司后) ............................................. 16
图17:原始权益人股权结构图............................................................................................................. 16
图18:原始权益人组织架构图............................................................................................................. 16
图19:2010-2023 年青岛 GDP 规模及同比增长情况................................................................... 17
图20:2010-2023 年青岛常住人口规模情况 .................................................................................. 17
图21:2010-2023 年青岛人均可支配收入及同比增长情况 ....................................................... 18
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图22:2010-2023 年青岛三产结构变化情况 .................................................................................. 18
图23:2010-2023 年青岛市南区 GDP 及同比增长情况 .............................................................. 18
图24:2010-2022 年青岛市南区产业结构变化情况..................................................................... 18
图25:青岛市商圈分布图 ..................................................................................................................... 18
图26:青岛万象城项目区位 ................................................................................................................. 19
图27:青岛万象城项目外景图............................................................................................................. 19
图28:青岛万象城一期与二期分布图 ............................................................................................... 19
图29:2023 年1-9 月项目整体收入结构 ......................................................................................... 22
图30:2023 年1-9 月项目租金收入结构 ......................................................................................... 22
图31:2020-2025 年项目营收及预测情况 ...................................................................................... 23
图32:近年来项目出租率情况............................................................................................................. 24
图33:近年来项目租金收缴率情况.................................................................................................... 24
图34:近年来项目月租金坪效及租金增长率情况 ......................................................................... 24
图35:华夏华润商业 REIT 收入结构 .................................................................................................. 25
图36:中金印力消费 REIT 收入结构 .................................................................................................. 25
图37:华夏金茂商业 REIT 收入结构 .................................................................................................. 25
图38: 嘉实物美消费 REIT 收入结构 ................................................................................................. 25
图39:2020-2023 年1-9 月项目主力店和专门店平均租金情况 .............................................. 26
图40:2023 年9月青岛万象城主力店租金与可比物业租金比较情况(单位:元/平方米/
月)............................................................................................................................................................... 26
图41:2023 年9月青岛万象城专门店租金与可比物业租金比较情况(单位:元/平方米/
月)............................................................................................................................................................... 26
图42:2024 年消费基础设施 REITs 可供分配金额预测................................................................ 27
图43:2024 年消费基础设施 REITs 折现率和资本化率额预测 .................................................. 27
图44:消费基础设施类 REITs 的P/NAV 历史走势 ........................................................................ 28
图45:消费基础设施类 REITs 的市值及 P/NAV.............................................................................. 28
图46:消费基础设施类 REITs 中债估值收益率 .............................................................................. 29
表1:近年来促消费相关政策持续出台 ............................................................................................... 5
表2:消费基础设施 REITs 政策沿革..................................................................................................... 5
表3:购物中心行业进入壁垒分析 ........................................................................................................ 7
表4:购物中心行业进入壁垒分析 ........................................................................................................ 8
表5:华夏华润 REIT 基金基本情况 .................................................................................................... 12
表6:消费基础设施类 REITs 基本情况对比 ..................................................................................... 12
表7:华夏华润 REIT 前十大持有人持有大部分基金份额 ............................................................ 13
表8:华夏华润 REIT 基金经理情况 .................................................................................................... 17
表9:青岛各主要商圈基本情况 .......................................................................................................... 20
表10:青岛万象城项目的竞争优势情况........................................................................................... 20
表11:青岛万象城项目的运营方式.................................................................................................... 21
表12:项目的运营及盈利模式详细情况........................................................................................... 22
表13:青岛万象城租户业态情况 ........................................................................................................ 23
表14:青岛万象城实收租金收入前十大租户情况 ......................................................................... 23
标签: #天风证券
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策略报告|投资策略专题请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1华夏华润商业REIT投资价值分析证券研究报告2024年07月16日作者肖峰分析师SAC执业证书编号:S1110524040003xiaofeng@tfzq.com相关报告1《投资策略:政策与大类资产配置周观察-全面深化改革应对外部不可测风险》2024-07-152《投资策略:三中全会前奏-决策层重要会议信号》2024-07-153《投资策略:A股策略周报-等待时机,关注中美政策能否演绎共振》2024-07-14REITs产品书系列导读:华夏华润商业REIT以其位于青岛市市南区的青岛万象城作为核心资产,不仅拥有庞大的体量和多元化的业态...
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作者:超级鹿鼎公
分类:电子书
价格:免费
属性:30 页
大小:2.84MB
格式:PDF
时间:2024-10-30