中泰证券-当前经济与政策思考：对当前地产5个问题的看法-240610

VIP专享

3.0 复利王子 2024-06-12 41 913.23KB 11 页免费

侵权投诉

请务必阅读正文之后的重要声明部分

[Table_Title]

分析师：杨畅

执业证书编号：S0740519090004

电话：021-20315708

Email：yangchang@zts.com.cn

[Table_Report]

相关报告

[Table_Summary]

投资要点

◼ 如何看待当前和未来房价走势？根据国家统计局公布数据，整体房价仍在惯性运行，下

一阶段能否形成拐点，关键在于两者的赛跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能

有多快；另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。

◼ 当前住房贷款利率是否还有下降空间？住房贷款分存量与增量，在存量贷款中，浮动利

率占绝对多数，根据定价逻辑，如果后续实际经济增速出现波动，存在压低存量浮动贷

款利率的传导逻辑。增量贷款中，从具体操作看，利率下限已经被取消，利率下行空间，

取决于银行业金融机构综合考虑自身经营状况、客户风险状况等因素后的释放空间。

◼ 目前对于楼市是否存在配置机会？需要注意到住宅是涵盖消费与投资两重属性的商品，

其基础属性是作为消费品（耐用消费品），附加属性则是投资品，在此基础上根据住宅

不同的属性予以差别化对待。

◼ 目前房地产成交量是否已经触底？房地产成交包括新房和二手房两个维度，从新房成交

来看，可以算一个大帐，估算当前家庭居住总面积约为 599 亿平方米，如按 50 年平均

折旧，每年需要更新的家庭居住面积约为 12 亿平方米；根据国家统计局公布的 2023

年全年住宅销售面积为 9.48 亿平方米，或已处于超跌状态。

◼ 前期政策的效果以及可能发力空间？房地产政策调整最为明显的变化时点，是 5月17

日全国切实做好保交房工作视频会议，随后全国多个城市相继宣布降低房贷首付比例、

取消房贷利率下限等政策手段。以上海为例，短期二手房出现阶段性回暖特征。更值得

关注的是保障端，我们认为也是未来存在加力的空间。

◼ 风险提示事件：政策波动风险；经济波动超预期风险

、

对当前地产 5个问题的看法

——当前经济与政策思考

证券研究报告/宏观策略专题报告

2024年06 月10 日

请务必阅读正文之后的重要声明部分

- 2 -

宏观策略专题报告

内容目录

1. 如何看待当前和未来房价走势？ .................................................................... - 3 -

2. 当前住房贷款利率是否还有下降空间？ ......................................................... - 6 -

3. 目前对于楼市是否存在配置机会？ ................................................................. - 7 -

4. 目前房地产成交量是否已经触底？ ................................................................. - 8 -

5. 前期政策的效果以及可能发力空间？ ............................................................. - 8 -

6. 风险提示 ......................................................................................................... - 9 -

图表目录

图表

：

大中城市二手住宅价格指数

.............................................................. - 3 -

图表

：

大中城市二手住宅价格指数（一二三线城市）

................................ - 3 -

图表

：金融机构新增居民户人民币中长期贷款

................................................ - 4 -

图表

：二手房出售挂牌量指数

.......................................................................... - 5 -

图表

：金融机构人民币贷款加权平均利率（个人住房贷款，

）

................... - 6 -

图表

：上海住宅成交

签约面积指数

.................................................................. - 9 -

请务必阅读正文之后的重要声明部分

- 3 -

宏观策略专题报告

1. 如何看待当前和未来房价走势？

由于房价包括二手房价格与新房价格，其中二手房价格相对更能体现市

场交易的真实情况，根据国家统计局公布的 70 个大中城市二手住宅价

格环比增速，以 2015 年12 月为基期 100%推算价格指数，在截至 2024

年4月的 101 个月份中，二手住宅价格指数呈现出明显的“倒 V”型走

势，高点出现在 2021 年7月和 8月的 131.3%，截至 2024 年4月为

116.2%，相较高点下降 11.5%，且自高点以来 33 个月份中，有 30 个月

份环比下降，显示出二手房价仍在下行阶段，短期止跌信号仍待显现。

图表

：

大中城市二手住宅价格指数

来源：WIND、中泰证券研究所

分城市看，以 2015 年12 月为基期 100%推算价格指数，截至 2024 年

4月，一二三线城市二手商品住宅价格指数分别为 144.6%、121.1%、

113.5%，表明相较 2015 年末仍然存在一定的涨幅；相较近年最高点的

回落幅度分别为 8.5%、10.6%、12.7%。从上述数据来观察，房价呈现

出同步回落的态势，但高等级城市相较于低等级城市回落的幅度更低，

显示出高等级城市在基础设施上的完善程度，以及医疗、教育等社会事

业配套的优势，有利于吸引人口的集聚，从而为楼市提供相对充足的增

量需求。

图表

：

大中城市二手住宅价格指数（一二三线城市）

研报加载中……请稍候！
如果长时间未打开，您也可以点击刷新试试。

下载研报到电脑，查找使用更方便

立即下载

标签： #中泰证券 #地产

摘要：

请务必阅读正文之后的重要声明部分[Table_Title]分析师：杨畅执业证书编号：S0740519090004电话：021-20315708Email：yangchang@zts.com.cn[Table_Report]相关报告[Table_Summary]投资要点◼如何看待当前和未来房价走势？根据国家统计局公布数据，整体房价仍在惯性运行，下一阶段能否形成拐点，关键在于两者的赛跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。◼当前住房贷款利率是否还有下降空间？住房贷款分存量与增量，在存量贷款中，浮动利率占绝对多数，根据定价逻辑，如果后续实际...

展开>> 收起<<

中泰证券-当前经济与政策思考：对当前地产5个问题的看法-240610.pdf

共11页,预览4页

还剩页未读，继续阅读