民生证券-房地产行业专题研究：全国城市系列报告之华东区域（一）-宁波：供销规模持续下降，房价有所回升

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证券研究报告

全国城市系列报告之华东区域（一）

宁波：供销规模持续下降，房价有所回升

2024 年06 月22 日

 沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲

南翼经济中心。2023 年宁波市 GDP16452.8 亿元，全国排名第十二，同比增速

5.5%。第三产业贡献度高，占比 51.8%。2023 年宁波常住人口 969.7 万，城镇

化率 79.9%。2023年宁波城镇居民人均可支配收入 80144 元，农村居民人均可

支配收入 48350 元。

 房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波 2017-2023 年

房地产开发投资复合增长率达到 7.04%，波动维持在±5%以内，相比其他城市较

为稳定。2023 年房地产销售面积 964.33 万平，同比下降 14.6%。

 新房市场：1）供销规模下降，去化周期处于高位，2023 年初回暖势头强

劲，随后回落。2024 年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升

态势。2023 年宁波商品住宅供应面积 452.27 万平米，同比下降 22.8%；成交

面积564.22万平米，同比下降 14.56%，成交均价 23030 元/平，同比上升 7.63%。

2024 年初宁波商品住宅供应面积 108.44 万平米，同比下降 33.1%；成交面积

119.68 万平米，同比下降 50.9%；成交价 22106 元/平，同比下降 5.7%。2023

年末库存面积 804.09 万平米，2月的销供比达到 4.41，24 年2月去化周期为

23.71 个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占 23 全年销售面积的 25.41%，价格

相对 2022 年有所回升。2）2023年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限

购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷

款首付比例，新房首付最低 20%，二手房最低 30%。

 二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023 年宁波市发生二手房

交易月均 5027 套，同比下降 6.34%，成交均价为 25399 元/平，同比下降 11.8%，

2024 年初二手房交易月均 4285 套，同比下降 31.7%。2023 年二手房价格波动

维持在±5%以内。

 土地市场：2023年处于低位运行，房企拿地热度低。1）土拍规则：15%溢

价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市

场的公平公正。2）土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占 25%，呈现量降价

升的趋势。2023 年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交

相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交 390 宗，成交建面 2861.07 万平米，

土地出让金达 778.74 亿元，成交楼面均价 2905 元/平。从区域分布上看，慈溪

市占总成交宗数的 24.36%，为各区域最高。

 投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发

展、华润置地。

 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。

重点公司盈利预测、估值与评级

资料来源：ifind，民生证券研究院预测;（注：股价数据采用 6月21 日收盘价，华润置地采用 ifind 一致预期；

0.9RMB=1HKD）

代码

简称

股价

（元）

EPS（元）

PE（倍）

评级

2023A

2024E

2025E

2023A

2024E

2025E

600048

保利发展

9.44

1.01

1.03

1.40

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行业专题研究/房地产

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证券研究报告

1 城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显 ................................................................................................................. 3

2 房地产市场：年初回暖势头强劲，全年供销规模持续下降，低位运行 ....................................................................... 6

2.1 市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降 ........................................................................................................................... 6

2.2 楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 ..................................................................................................................................... 7

2.2 新房市场：年初回暖势头强劲，鄞州区销量最佳 ....................................................................................................................... 8

2.3 二手房成交量小幅下降，价格维持稳定 ...................................................................................................................................... 11

3 土地市场：2023 年低位运行，房企拿地热度低 .................................................................................................... 13

3.1 地市政策：严格要求，增加报名房企开发资质要求 ................................................................................................................. 13

3.2 土地成交：各区域分布均匀，涉宅用地仅占二成五 ................................................................................................................. 13

4 投资建议 .............................................................................................................................................................. 17

5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 18

插图目录 .................................................................................................................................................................. 19

表格目录 .................................................................................................................................................................. 19

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证券研究报告

1 城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显

宁波市地处浙江省东北部、是浙江省辖地级市、副省级市、长江三角洲世界级

城市群的中心城市、国内国际双循环的重要枢纽城市，全球制造创新中心城市、国

家历史文化名城。“五山一水四分田”，地势呈现出西南高、东北低的态势，两大

山脉（四明山脉、天台山支脉）呈东北-西南走势。

根据《宁波市国土空间总体规划（2021-2035 年）》，宁波提出加快构建“一

体两翼多组团，三江三湾大花园”空间发展格局，形成“四梁八柱”现代化滨海大

都市功能体系。一体即全域一体化的滨海大都市，两翼即北翼与南翼都市聚集发展

区，形成全域多中心网络化、高效集约的城镇组团；全市“一盘棋“，以大港口、

大产业、大文化和大都市为支柱，融入上海大都市圈，协同推动长三角一体化发展。

图1：长江三角洲南翼经济中心——宁波

资料来源：宁波市自然资源和规划局，民生证券研究院

2023年宁波市地区生产总值（GDP）16452.80 亿元，同比增速 5.50%。在

全国城市中，宁波 GDP 排名第十二，2021 年GDP 增速更是高达 8.2%。据《宁

波市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》显示，宁波

“十四五”期间，预计地区生产总值达到 1.7 万亿元、年均增长 6.5%左右，人均

生产总值达到 17 万元，常住人口城镇化率达 80%，形成一批现代化建设突破性

标志性成果，努力在高水平全面建设社会主义现代化国家新征程中继续走在前列。

分产业来看，2023年宁波市第一产业 GDP383.8 亿元，同比增长 4.7%；第

二产业 GDP7540.5 亿元，同比增长 5.7%；第三产业 GDP8528.5 亿元，同比增

长5.3%。宁波产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提

高，由2012年的 42.5%增长到 2023年的 51.8%。

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本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1全国城市系列报告之华东区域（一）宁波：供销规模持续下降，房价有所回升2024年06月22日沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲南翼经济中心。2023年宁波市GDP16452.8亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比51.8%。2023年宁波常住人口969.7万，城镇化率79.9%。2023年宁波城镇居民人均可支配收入80144元，农村居民人均可支配收入48350元。房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波2017-2023年房地产开发投资复合增长率达到7...

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