国泰君安-保障房“收储”与城投产业转型-240601

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2024.06.01

保障房“收储”与城投产业转型

[Table_Guide]

本报告导读：保障房“收储”的核心，在于现金流的平衡。“收储”或将

边际改善城投平台现金流。“消化存量”逻辑下，城投转型或将提速。

摘要：

[Table_Summary]

 5月17 日，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款。在国新办举

行的国务院政策例行吹风会上，央行指出，根据国务院部署，人民银

行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按

照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款

资金，激励 21 家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定

的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品

房，用作配售型或配租型保障性住房。

 保障房“收储”的核心，在于现金流的平衡。从当前租金回报率来

看，50 城平均租金回报率为 2.19%，多数城市位于 1.5%-2.5%之间。

从统计来看，租金回报率位于 1.5%以下的有 3个；1.5%-2%之间的有

21 个；2-2.5%之间的有 15 个；2.5%以上的有 11 个。按照融资成本

2.5%、运营成本 0.3%-0.5%来测算，收益率或需达到 2.8%-3%才可实

现现金流平衡。我们认为，实现盈亏平衡的方式或有三种：一是压降

银行贷款利率，控制收购主体的融资成本；二是收储价在市场价格的

基础上打折，抬升租金回报率；三是通过财政贴息，实现收支平衡。

 保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金

流。过去两年，部分地市城投平台拿地占比较高，一些城市拿地金额

中城投占比超过 40%，包括珠海、济南、武汉、无锡、烟台、南京等。

保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。

城投现金流改善的主要原因在于：部分非核心地块市场认可度偏低，

城投拿地占比高，这部分非核心地块的金融属性较低，更适合作为保

障房。

 城投产业化转型或将提速。一方面，消化存量基调下，新增供地增量

规模相对有限，土地出让金下滑的背景下，传统城投业务或将受限。

另一方面，全口径债务监管背景下，城投有息债务增速受限，部分平

台公司开始进行产业化转型，配租型保障房的运营或将成为城投产业

转型的重要方向。

 风险提示：经济复苏及财政收入不及预期；信用债突发负面舆情，打

压债市风险偏好。

[Table_Author]

报告作者

王宇辰(分析师)

010-83939801

wangyuchen026137@gtjas.com

证书编号

S0880523020004

[Table_Report]

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专

题

研

究

债券研究

债

券

研

究

证

券

研

究

报

告

专题研究

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1. 保障房“收储”的核心：定价、租金回报率与财政贴息...................... 3

2. “收储”或将边际改善城投平台现金流 ................................................. 4

3. 消化存量逻辑下，城投产业转型或提速 ............................................. 5

4. 风险提示 ................................................................................................. 6

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专题研究

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1. 保障房“收储”的核心：定价、租金回报率与财政

贴息

5月17 日，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款。在国新办举行

的国务院政策例行吹风会上，央行指出，根据国务院部署，人民银行拟

设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政

府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激

励21 家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有

企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售

型或配租型保障性住房。

同日，5月17 日，何立峰副总理指出，相关地方政府应从实际出发，酌

情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资

金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理

价格收购部分商品房用作保障性住房。

此前，2023 年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有

关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为 1000 亿元，

在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津 8个城市开展试

点，支持批量收购存量住房用于扩大租赁住房供给。对于符合要求的贷

款，按贷款本金的 100%予以资金支持，利率为 1.75%。

保障房“收储”的核心，在于现金流的平衡。从当前租金回报率来看，

50 城平均租金回报率为 2.19%，多数城市位于 1.5%-2.5%之间。从统计

来看，租金回报率位于 1.5%以下的有 3个；1.5%-2%之间的有 21 个；

2-2.5%之间的有 15 个；2.5%以上的有 11 个。按照融资成本 2.5%、运营

成本 0.3%-0.5%来测算，收益率或需达到 2.8%-3%才可实现现金流平衡。

我们认为，实现盈亏平衡的方式或有三种：一是压降银行贷款利率，控

制收购主体的融资成本；二是收储价在市场价格的基础上打折，抬升租

金回报率；三是通过财政贴息，实现收支平衡。

表 1: 全国 50 城租金回报率统计

城市

租金回报率

城市

租金回报率

城市

租金回报率

城市

租金回报率

银川

4.78%

成都

2.40%

昆明

2.00%

常州

1.76%

乌鲁木齐

3.38%

洛阳

2.40%

济南

1.98%

福州

1.75%

桂林

3.36%

重庆

2.36%

天津

1.95%

温州

1.73%

贵阳

3.32%

烟台

2.33%

中山

1.93%

杭州

1.69%

哈尔滨

3.04%

保定

2.32%

石家庄

1.92%

金华

1.69%

淄博

2.84%

郑州

2.28%

广州

1.91%

深圳

1.64%

南宁

2.73%

盐城

2.26%

北京

1.85%

青岛

1.61%

沈阳

2.64%

南昌

2.23%

佛山

1.85%

苏州

1.58%

呼和浩特

2.60%

西安

2.22%

泉州

1.84%

三亚

1.57%

大连

2.57%

惠州

2.19%

上海

1.84%

宁波

1.48%

湛江

2.55%

武汉

2.06%

珠海

1.81%

东莞

1.28%

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