开源证券-房地产行业周报：利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政-240602

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房地产

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房地产

2024 年06 月02 日

投资评级：看好（维持）

行业走势图

数据来源：聚源

《广州、深圳同日落地购房新政，有

望加快行情回暖—行业点评报告》

-2024.5.29

《地产利好政策频出，供需两端发力

推动去库存— 行业深度报告》

-2024.5.29

《上海多层次优化购房条件，后续宽

松政策可期— 行业点评报告》

-2024.5.27

利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政

——行业周报

齐东（分析师）

郝英（联系人）

qidong@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

haoying@kysec.cn

证书编号：S0790123060017

 核心观点：利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政

本周我们跟踪的 64 城新房成交面积同比下降，环比增长。17 城二手房成交面积

同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。融资端国

内信用债单周发行同环比增长，累计发行规模同比降幅收窄。本周政策端延续宽

松态势，截至 6月2日，全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在

4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部进入“3字头”。其他二线城市，

将房贷水平直接降至央行提出的政策底线，则几乎成为标配。同时本周上海、广

州、深圳相继出台限购、限贷等宽松政策，从而刺激楼市活跃度。我们认为利好

政策叠加效应会逐渐凸显，北京及其他城市也将逐渐跟进。在新政效应催化下，

地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进

城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，

维持行业“看好”评级。

 政策端：2023 年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策

中央层面：住建部、财政部、央行：截至 2023 年末，住房公积金累计缴存总额

291623.52 亿元，缴存余额 100589.80 亿元，分别比 2022 年末增长 13.50%、8.80%。

地方层面：上海：将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳

满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续

缴纳满 2年及以上”；将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩

大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；夫妻离异

后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。已赠与住房不再计入赠与人拥

有住房套数。广州：商贷购买首套、二套住房的居民家庭，最低首付比例分别调

整为不低于 15%、25%，并取消利率下限。

 市场端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长

销售端：2024 年第 22 周，全国 64 城商品住宅成交面积 307 万平米，同比下降

32%，环比增加 23%；从累计数值看，年初至今 64 城成交面积达 4949 万平米，

累计同比下降 42%。全国 17 城二手房成交面积为 183 万平米，同比增速 8%，

前值 0%；年初至今累计成交面积 3348 万平米，同比增速-15%，前值-16%。

投资端：2024 年第 22 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 3169 万平

方米，成交土地规划建筑面积 1942 万平方米，同比下降 35%，成交溢价率为 0.4%。

上海：5月28 日，上海迎来 2024 年第二批次土拍角逐，此次土拍只有 4宗地块，

从成交结果来看，浦东上钢街道地块由中铁置业摇号拿下，闵行梅陇地块、杨浦

长海社区地块低溢价成交，松江广富林地块底价成交，揽金总计约 99.84 亿元。

 融资端：国内信用债发行规模同环比增长

2024 年第 22 周，信用债发行 118 亿元，同比增加 56%，环比增加 413%，平均

加权利率 2.53%，环比减少 4BP。信用债累计发行规模 1953 亿元，同比减少 2%。

 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

-43%

-29%

-14%

14%

29%

2023-06 2023-10 2024-02

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沪深300

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业

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行业周报

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1、 2023 年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策 ........................................................................................................ 3

2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 ............................................................................................................. 8

2.1、 64 大中城市新房成交环比增长 .................................................................................................................................... 8

2.2、 17 城二手房成交同比增长 .......................................................................................................................................... 10

3、投资端：土地成交面积同比下降，上海二批次土拍收官 ................................................................................................... 11

4、融资端：国内信用债发行规模同环比增长........................................................................................................................... 13

5、一周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 13

6、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 15

7、风险提示 .................................................................................................................................................................................. 15

图表目录

图1： 64 大中城市新房成交面积同比下降................................................................................................................................... 9

图2： 64 大中城市新房成交面积环比增长................................................................................................................................... 9

图3： 2024 年第 22 周64 大中城市成交面积同比下降环比增长 ............................................................................................... 9

图4： 2024 年第 22 周64 大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 ........................................................................... 9

图5： 2024 年第 22 周64 大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 ......................................................................... 10

图6： 2024 年第 22 周64 大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 ..................................................................... 10

图7： 2024 年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 ................................................................................................. 10

图8： 17 城二手房成交同比增长 ................................................................................................................................................ 11

图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 .................................................................................................................. 11

图10： 100 大中城市土地成交面积同比下降............................................................................................................................. 12

图11： 100 大中城市土地成交总价同比下降 ............................................................................................................................. 12

图12： 100 大中城市土地成交溢价率环比下降 ......................................................................................................................... 12

图13：信用债单周发行规模同比增长 ....................................................................................................................................... 13

图14：信用债累计发行规模同比减小 ....................................................................................................................................... 13

图15：房地产指数下跌 4.72%，板块表现弱于大市 ................................................................................................................ 14

表1： 2023 年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策 ................................................................................................... 6

表2：本周房地产行业个股中张江高科、三湘印象、世荣兆业涨幅靠前 .............................................................................. 14

表3：本周房地产行业个股中新华联、*ST 中迪、中润资源跌幅靠前 .................................................................................. 14

行业周报

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1、 2023 年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策

中央层面：（1）金融监管总局：召开党委会议，研究部署《防范化解金融风险

问责规定（试行）》贯彻落实举措。其中，会议强调，要促进金融与房地产良性循环，

进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支

持保障性住房等“三大工程”建设。（2）国开行：该行为北京、上海、广州、武汉

等34 个城市的 376 个项目发放了 1002.47 亿元的城中村改造专项借款，旨在建设 100

万套安置房，惠及约 53 万户村民。（3）住建部、财政部、央行：5月31 日，住房城

乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布了《全国住房公积金 2023 年年度报告》。

2023 年，住房公积金实缴单位 494.76 万个，实缴职工 17454.68 万人，分别比 2022

年增长 9.29%和2.80%。新开户单位 77.15 万个，新开户职工 2017.11 万人。2023 年，

住房公积金缴存额 34697.69 亿元，比 2022 年增长 8.65%。截至 2023 年末，住房公

积金累计缴存总额 291623.52 亿元，缴存余额 100589.80 亿元，分别比 2022 年末增

长13.50%、8.80%。

地方层面：（1）黑龙江省：政策规定，即日起全面优化住房信贷政策，取消黑

龙江省首套、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并降低商业性个人住房贷

款最低首付比至全国政策下限水平，即首套房调整为不低于 15%，二套房不低于 25%。

取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和首付比例

下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。（2）东莞：5月27 日，

东莞市住房公积金管理中心发布新政策，放宽住房公积金个人住房贷款限制，取消

户籍限制，提高贷款额度，首套房最高贷款额度提升至 120 万元。（3）吉林省：人

民银行吉林省分行宣布自 5月24 日起取消首套和二套住房贷款利率政策下限，并优

化住房信贷政策。首套房最低首付比例调整为不低于 15%，二套房为不低于 25%。

（4）武汉：纯公积金贷款继续执行首付比例，即缴存职工家庭购买首套普通自住住

房的，住房公积金个人住房贷款最低首付比例不低于 20%；组合贷款严格控制贷款

比例，即缴存职工家庭购买首套普通自住住房的，住房公积金个人住房贷款比例不

得高于 80%。（5）上海：一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金

（含补充公积金）最高贷款额度调整为 80 万元，家庭公积金（含补充公积金）最高

贷款额度调整为 160 万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充

公积金）最高贷款额度调整为 65 万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度

调整为 130 万元。二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首

付款比例调整为 20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例

调整为 35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、

金山 6个行政区的，最低首付款比例调整为 30%。（6）上海：一是首套住房商业性

个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 45 个基

点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为 3.5%），最低首付款比例调整为不低于

20%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报

价利率（LPR）减 5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为 3.9%），最低

首付款比例调整为不低于 35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、

宝山、金山 6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利

率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 25 个基点（调整后，5

年期以上房贷利率下限目前为 3.7%），最低首付款比例调整为不低于 30%。（7）上

海：一是将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳满 3年及以

上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满 2年及以

上”。二是将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩大至所在区全域；

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