财信证券-房地产市场周报：政策积极效应逐步显现，核心城市有望继续改善-240603

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证券研究报告

政策积极效应逐步显现，核心城市有望继续改善

房地产市场周报（05.27-06.02）

2024 年06 月03 日

上证指数-沪深 300 走势图

12M

上证指数

-0.85

1.70

-4.69

沪深 300

-0.43

1.44

-7.07

王与碧

分析师

执业证书编号:S0530522120001

wangyubi@hnchasing.com

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地产调控迎来重大转变 2024-05-22

投资要点

 本周观点：在房地产新政的助力下，本周 30 大中城市新房成交量继

续保持环比增长，但各能级城市延续分化格局，其中一二线城市当周

成交面积环比增幅分别达 15.22%、17.48%，而三线城市当周成交面

积则环比减少 5.46%。从近期商品房市场的表现来看，房地产新政的

积极效应正在逐步显现，特别是核心城市的购房需求得到一定释放，

但各能级城市间的分化仍较为明显。从政策面来看，近日上海、广州、

深圳三大一线城市进一步优化房地产调控政策，中国人民银行各省分

行也相继宣布全面取消首套、二套房贷利率下限，目前多城首套房贷

利率已降至 3.5%以下，接近历史最低位。整体来看，随着“5.17 新政”

的稳步推进，近期以来楼市销售持续改善，这将有助于市场信心的进

一步修复。展望后市，恰逢 6月年中业绩窗口期，各大房企可能将加

大促销力度，叠加新政利好的释放，预计部分一二线核心城市的市场

热度将维持高位，并带动楼市总体成交量继续改善，但部分弱二线以

及三四线城市可能仍将延续低位运行的态势，整体市场的回暖仍有待

需求的进一步复苏。

 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住建部、财政部、中国

人民银行 31 日联合发布《全国住房公积金 2023 年年度报告》，报告

显示：2023 年全国住房公积金发放个人住房贷款近 1.5 万亿元。（2）

5月31日，中国人民银行浙江省分行调整优化个人住房贷款政策，首

套最低首付不低于 15%，二套不低于 25%。（3）5月30 日，湖南省

内14个地级市已全面取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限，

全面下调了商业性个人住房贷款最低首付款比例。

 本周商品房与土地市场重点高频数据：在“ 5.17 新政”加快落实的背

景下，本周新房销售量环比继续增长，同比降幅进一步收窄，土地市

场热度亦有所提升。5月27 日至 6月2日，30 大中城市商品房周度

成交面积环比增加 12.03%，其中一二线城市环比分别增加 15.22%、

17.48%，三线城市环比减少 5.46%；100 大中城市供应土地面积环比

增加 8.88%，成交土地面积环比增加 0.14%。

 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有

进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”

将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的

中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有

望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有

房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入

房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。

 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。

-18%

-8%

12%

2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06

上证指数

沪深300

策略点评

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策略报告

内容目录

1 本周观点 .................................................................................................................. 4

2 本周政策动态及重要消息 ......................................................................................... 5

2.1 2023 年全国住房公积金发放个人住房贷款近 1.5 万亿元 .......................................................... 5

2.2 浙江省调整优化个人住房贷款政策 ................................................................................................. 5

2.3 湖南省取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限.............................................................. 5

3 商品房市场高频数据 ................................................................................................ 6

3.1 商品房销售情况跟踪 ............................................................................................................................ 6

3.2 住宅价格动态跟踪 ................................................................................................................................ 7

3.3 商品房库存情况跟踪 ............................................................................................................................ 9

4 土地市场高频数据.................................................................................................. 10

4.1 土地供应与成交情况跟踪 ................................................................................................................. 10

4.2 土地价格动态跟踪 .............................................................................................................................. 11

4.3 土地库存情况跟踪 .............................................................................................................................. 12

5 房地产开发投资高频数据 ....................................................................................... 13

5.1 房地产开发投资完成额情况............................................................................................................. 13

5.2 全国房屋开发过程跟踪 ..................................................................................................................... 13

5.3 房地产开发资金情况跟踪 ................................................................................................................. 14

6 房地产市场与宏观经济........................................................................................... 15

6.1 房地产与财政收入 .............................................................................................................................. 15

6.2 房地产与货币金融 .............................................................................................................................. 16

6.3 房地产相关产业链动态 ..................................................................................................................... 17

7 房地产市场与资本市场........................................................................................... 18

7.1 债券市场 ................................................................................................................................................ 18

7.2 权益市场 ................................................................................................................................................ 18

7.3 商品市场 ................................................................................................................................................ 19

8 投资建议 ................................................................................................................ 19

9 风险提示 ................................................................................................................ 19

图表目录

图1：30 大中城市商品房成交情况： ........................................................................... 6

图2：30 大中城市商品房成交情况:累计同比 ................................................................ 6

图3：30 大中城市各线城市商品房成交面积:周环比 ..................................................... 6

图4：30 大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比 .................................................. 6

图5：全国商品房销售面积 .......................................................................................... 7

图6：全国商品房销售额.............................................................................................. 7

图7：上海商品房成交均价 .......................................................................................... 7

图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比 ..................................................................... 7

图9：70 个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比 .................................................. 8

图10：70 个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况 ................................................. 8

图11：70 个大中城市二手住宅价格:当月同比 .............................................................. 8

图12：70 个大中城市二手住宅价格环比变化情况 ........................................................ 8

图13：十大城市商品房可售面积 ................................................................................. 9

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策略报告

图14：十大城市商品房周度库存去化周期 ................................................................... 9

图15：全国商品房待售面积 ........................................................................................ 9

图16：全国商品房月度库存去化周期 .......................................................................... 9

图17：100 大中城市:供应土地数量:当周值 ................................................................ 10

图18：100 大中城市:成交土地数量:当周值 ................................................................ 10

图19：100 大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值 .................................................. 10

图20：100 大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值 .................................................. 10

图21：100 大中城市:供应土地挂牌均价:当周值 ..........................................................11

图22：100 大中城市:成交土地楼面均价:当周值 ..........................................................11

图23：100 大中城市:成交土地溢价率:当周值 ..............................................................11

图24：按能级分 100 大中城市:成交土地溢价率:当周值 ...............................................11

图25：房地产开发投资完成额:累计值 ....................................................................... 13

图26：住宅开发投资完成额:累计同比 ....................................................................... 13

图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米) ................................... 13

图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比 ................................................... 13

图29：房地产开发计划总投资:累计值 ....................................................................... 14

图30：土地购置费:累计值 ......................................................................................... 14

图31：房地产开发本年实际到位资金 ........................................................................ 14

图32：房地产开发上年资金结余 ............................................................................... 14

图33：累计国有土地使用权出让收入 ........................................................................ 15

图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出 .......................................................... 15

图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元) ............................................................... 15

图36：房地产相关主要税种收入当月同比 ................................................................. 15

图37：贷款市场报价利率 .......................................................................................... 16

图38：抵押补充贷款 ................................................................................................. 16

图39：房地产开发贷款 ............................................................................................. 16

图40：住户中长期贷款 ............................................................................................. 16

图41：挖掘机开工小时数 .......................................................................................... 17

图42：中国建材家居景气指数(BHI)........................................................................... 17

图43：全国水泥产量 ................................................................................................. 17

图44：全国钢材产量 ................................................................................................. 17

图45：全国家具类零售额:当月同比 ........................................................................... 17

图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比 .................................................. 17

图47：房地产行业指数与国债利率 ............................................................................ 18

图48：房地产行业指数与企业债利率 ........................................................................ 18

图49：房地产行业指数与上证指数 ............................................................................ 18

图50：房地产行业指数与金融行业指数 ..................................................................... 18

图51：房地产行业指数与焦煤价格 ............................................................................ 19

图52：房地产行业指数与螺纹钢价格 ........................................................................ 19

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