方正证券-房地产行业专题报告：分歧中的机会，如何看待地产板块投资逻辑-20240609

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分歧中的机会——如何看待地产板块投资逻辑？

分析师

刘清海

登记编号：S1220523090001

行业评级:推荐

行业信息

上市公司总家数

232

总股本(亿股)

8,391.79

销售收入(亿元)

10,533.55

利润总额(亿元)

-10,732.39

行业平均 PE

29.42

平均股价(元)

4.73

行业相对指数表现

数据来源：wind 方正证券研究所

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分歧一：地产需求是否过度悲观了？

我们认为，行业深度调整背景下，23 年新房住宅+二手住宅合计交易依

然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。根据

住建部的披露信息，2023 年新房和二手房合计交易保持正增长。这说

明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加

的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预

期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增

长，我们认为这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求

太过悲观。

分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？

我们认为，保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需

政策发力呵护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的

基础之上，现行政策的落地节奏或将符合预期，且更多鼓励性政策或

将出台。当下化风险为中央层面首要任务，但保交楼压力依然艰巨，

已步入攻坚时刻。故政策坚决转向“去库存”，517 会议明确需求侧三

箭齐发+“收储”为去库存的核心手段。随后，超 200 城跟进落实首付

比/利率双降，多个一线城市优化相关政策，且多地加速制定收储相关

目标，“收储”作为去库存核心手段之一，若“收储”等相关工作在

地方层面落实进展缓慢，不排除中央进一步督促，现行政策将充分落

实。

分歧三：如何看待地产政策效果？

65 城中有 50 个城市新房线上找房热度上涨，市场活跃度提升，但尚未

在成交端有所体现。但我们认为，随着核心城市首付比与房贷利率陆

续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将有显著升温。

关于收储：核心 31 城2023 年租金收益率平均约 2.08%，几乎能够覆盖

贷款成本。另地方政府可对收储存量房进行补贴与贴息，如郑州城发安

居集团最终可以实现 1%—2%的收益率，在此支持之下，收储租金收益率

能实现较好平衡；基于以下假设：①累计资金额度约 6000 亿；②投放于

库存压力较高的 28 座核心城市；③资金投放以年度为单位，则今年或

将平均拉动各高库存核心城市 23 年21%的销售金额。

投资建议：政策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当

下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，在中央定调坚决，

政策加速发酵的环境下，板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含着机

会，在此贝塔行情之下，仓位更加重要。标的方面重点关注：我爱我家、

新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我

爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖

集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招

商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海

外发展、建发国际集团、保利发展）。

风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。

方正证券研究所证券研究报告

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正文目录

1 分歧一：地产需求是否过度悲观了？ ................................................................ 4

1.1 行业深度调整背景下，住房总需求仍具支撑 ................................................... 4

1.1.1 行业面临深度调整，房价&销量持续磨底 ................................................ 4

1.1.2 23 年住房总交易正向增长，住房需求具备支撑 ........................................... 4

1.2 新房市场信心低迷，新房需求暂被抑制，二手房交易成主导 ..................................... 6

1.2.1 风险仍存、预期不佳，新房市场信心低迷 ............................................... 6

1.2.2 商品住宅库存高企，去化周期逐渐拉长 ................................................. 7

1.2.3 新房需求暂被抑制，二手房交易成主导 ................................................. 8

2分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？ ............................................................ 9

2.1 化风险为首要任务，现行政策将充分落实 ...................................................... 9

2.1.1 化风险为中央层面首要任务，保交房进入攻坚时刻 ....................................... 9

2.1.2 新房市场较难自发企稳，政策坚决转向去库存 .......................................... 10

2.1.3 各地加速落实首付比/利率双降，收储或被中央督导 ..................................... 12

2.2 限制性政策陆续取消，更多鼓励性政策或将出台，政策空间仍存 ................................ 14

2.2.1 房住不炒基本完成使命，一线城市限制政策有望陆续取消 ................................ 14

2.2.2 从取消限制，到鼓励购房，政策想象空间仍存 .......................................... 15

3分歧三：如何看待地产政策效果？ ................................................................. 16

3.1 来访量稳中有增，市场活跃度提升........................................................... 16

3.2 成交端数据改善尚不明显，政策传导需要时间, 看好需求逐步释放 ............................... 17

3.3 收储可落地性较强，6000 亿资金或可拉动 13%销售额 ........................................... 18

3.3.1 政府贴息情况下，租金收益率能够较好平衡 ............................................ 18

3.3.2 资金或为核心高库存城市的年内资金，6000 亿资金体量符合预期 .......................... 18

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图表目录

图表 1: 二手房价几乎连续 3年下滑 ............................................................. 4

图表 2: 商品房销售额连续走低 ................................................................. 4

图表 3: 基于一定假设下的历年新房住宅和二手住宅销售面积 ........................................ 5

图表 4: 22 年新房住宅销售同比-26.8% ........................................................... 5

图表 5: 22 年新房+二手住宅销售同比-16.1%，23 年回正 ............................................ 5

图表 6: 全国 50 城市场情绪指数连续 8个月位于市场低迷区间 ....................................... 6

图表 7: 各线城市市场情绪指数位于市场低迷区间 .................................................. 6

图表 8: 截至 2024 年4月底，商品住宅现房库存累计约 3.9 亿㎡，已达近 7年高点 ..................... 7

图表 9: 重点 30 城中，库存去化周期超过 18 个月警戒线的有 22 城 ................................... 7

图表 10: 二手房交易成主导 .................................................................... 8

图表 11: 近期中共中央政治局会议中房地产相关表述 ............................................... 9

图表 12: 430 政治局会议再提“去库存” ........................................................... 10

图表 13: 需求侧“三箭齐发”，护航“去库存”工作开展 ............................................... 10

图表 14: “收储”新房的意义、资金来源、流程 .................................................... 11

图表 15: 一线城市在内的核心城市陆续优化信贷政策 .............................................. 12

图表 16: 430 后，各地收储计划加快 ............................................................ 13

图表 17: 政治局会议前后，核心城市需求侧政策密集释放 .......................................... 14

图表 18: 长三角&珠三角核心城市购房落户城市清单 ............................................... 15

图表 19: 5 月重点 65 城新房找房热度明显回升 ................................................... 16

图表 20: 5 月65 城中有 50 个城市新房线上找房热度上涨 .......................................... 17

图表 21: 5 月30 大中城市商品房成交面积同比尚未改善 ........................................... 17

图表 22: 核心 31 城2023 年租金收益率平均为 2.08% .............................................. 18

图表 23: “收储”新房的资金来源 ................................................................ 18

图表 24: 截至 4月底，78 城取证口径库存去化周期（MA12） ....................................... 19

图表 25: 库存压力较大的 28 个核心城市 23 年住宅销售金额合计 2.9 万亿 ............................ 20

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房地产行业专题报告1敬请关注文后特别声明与免责条款s房地产行业专题报告分歧中的机会——如何看待地产板块投资逻辑？分析师刘清海登记编号：S1220523090001行业评级:推荐行业信息上市公司总家数232总股本(亿股)8,391.79销售收入(亿元)10,533.55利润总额(亿元)-10,732.39行业平均PE29.42平均股价(元)4.73行业相对指数表现数据来源：wind方正证券研究所相关研究《房企财报业绩触底了吗？——房地产行业2024Q1业绩前瞻》2024.04.10《如何看待当前一线城市二手房交易热度？》2024.03.15《板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧——房地产行业202...

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