房地产行业深度研究报告：区域分化，人口先行-20230424-华创证券-16页

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行业研究
房地产 2023 年04 月24 日
房地产行业深度研究报告
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（维持）
区域分化，人口先行
东北三省和内蒙古的常住人口、商品房销售面积下滑走在全国前列，虽然 2021
年销售面积相比于历史高点已经大幅下跌，但是 2022 年仍有 30%左右跌幅。
1）黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古 4省常住人口、销售面积自 2012年前后就开
始下滑，到 2021 年销售面积较历史高点已有较大跌幅，如黑龙江、辽宁跌幅
分别为 65%、63%。2）即使前期已经出现了大幅下跌，但 2022 年黑龙江、吉
林、辽宁、内蒙古销售面积又分别下滑 31%、45%、36%、26%。
常住人口增速与销售面积增速弱相关，并非人口下滑，销售面积就随之下降。
31 省市常住人口增速与销售面积增速相关系数不到 0.3，从 2018-2021 年增速
关系来看，多数省份常住人口增速与销售面积增速正相关，但甘肃、山西等省
份常住人口负增长，商品房销售面积正增长；浙江、广东等省份常住人口正增
长，而销售面积几乎未增长。
各省市居民购房需求分化，导致人均销售面积差异，或是人口增速与销售面
积增速弱相关主要原因。1）11 省份过去人均销售面积明显增长，2021 年达历
史高位，江苏 1.94 平米/人领跑全国，居民购房需求扩张。2）13 省份 2021 年
人均销售面积与过去最高点相比跌幅在 25%以内，浙江、广东分别为 1.52、
1.10 平米/人，居民购房需求稳定。3）7省市 2021 年人均销售面积相较最高点
跌幅超 45%，黑龙江、辽宁分别跌至 0.44、0.82 平米/人，居民购房需求减弱。
31 省市常住人口增速分化，具备强者恒强特征，而人均销售面积存在均值回
归属性。1）常住人口增速具备较强惯性，强者恒强，从 3年增速维度看，过
去常住人口增速较高省份持续保持高增速，2018-2021 年常住人口增速与
2015-2018 年增速呈明显正相关。2）31 省市人均销售面积与未来 3年的增长
负相关。另外，在市场上行时期，人均销售面积与增速相对独立。
不同区域未来或将出现更为显著的分化，投资机会关注“两个中心、一个基
本点”。1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022
年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业
信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，
而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系
统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余
收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、
保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科 A等。
风险提示：微观传导机制失灵，无法有效终结房企缩表。
证券分析师：单戈
邮箱：shange@hcyjs.com
执业编号：S0360522110001
行业基本数据
占比%
股票家数(只)
119
0.02
总市值(亿元)
15,143.66
1.59
流通市值(亿元)
14,388.84
2.00
相对指数表现
%
1M
6M
12M
绝对表现
-2.4%
-3.0%
-11.5%
相对表现
-3.7%
-10.7%
-12.4%
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-15%
-4%
7%
18%
22/04 22/07 22/09 22/11 23/02 23/04
2022-04-25~2023-04-21
房地产
沪深300
华创证券研究所
房地产行业深度研究报告
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投资主题
报告亮点
各省市常住人口增速与销售面积增速弱相关，并非人口下滑、销售面积就随
之下降，核心原因或是各省市居民购房需求分化，导致人均销售面积差异。
31 省市常住人口增速与销售面积增速相关系数不到 0.3，从 2018-2021 年增
速关系来看，甘肃、山西等省份常住人口负增长，商品房销售面积正增长；
浙江、广东等省份常住人口正增长，而销售面积几乎无增长。
31 省市常住人口增速具备强者恒强特征。从3年增速维度看，过去常住人口
增速较高省份持续保持高增速，2018-2021 年常住人口增速与 2015-2018 年增
速呈明显正相关。
31 省市人均销售面积与未来 3年的增长负相关。另外，在市场上行时期，人
均销售面积与增速相对独立。
结合各省常住人口变化趋势及人均销售面积判断，预计广东等省份未来商品
房销售增长潜力较大。广东人口增速较快，预计未来保持人口惯性增长，人
均商品房销售面积仅 1.1 平米，城市人均居住面积 30 平米，预计商品房销售
面积增长潜力较大。
投资逻辑
不同区域未来或将出现更为显著的分化，投资机会关注“两个中心、一个基
本点”。1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022
年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业
信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显
现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值
得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需
要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、
绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科 A等。
房地产行业深度研究报告
证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3
目 录
一、部分省份常住人口、商品房销售面积下滑走在前列，但二者增速弱相关 ................. 5
（一）东北三省、内蒙古常住人口及销售面积率先负增长 ......................................... 5
（二）常住人口增速与销售面积增速弱相关 ................................................................. 6
二、各省常住人口增速分化，具备强者恒强特征 ................................................................. 8
三、各省居民人均销售面积呈现均值回归属性，关注长期处于高位的省份 ................... 10
（一）各省居民购房需求分化，人均商品房销售面积指标存在均值回归特征 ........ 10
（二）预计广东等省份未来商品房销售增长潜力较大 ............................................... 12
四、投资建议 ........................................................................................................................... 13
五、风险提示 ........................................................................................................................... 13

标签： #房地产 #人口 #华创证券

摘要：

证券研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载行业研究房地产2023年04月24日房地产行业深度研究报告推荐（维持）区域分化，人口先行东北三省和内蒙古的常住人口、商品房销售面积下滑走在全国前列，虽然2021年销售面积相比于历史高点已经大幅下跌，但是2022年仍有30%左右跌幅。1）黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古4省常住人口、销售面积自2012年前后就开始下滑，到2021年销售面积较历史高点已有较大跌幅，如黑龙江、辽宁跌幅分别为65%、63%。2）即使前期已经出现了大幅下跌，但2022年黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古销售面积又分别下滑31%、45...

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