开源证券-银行行业深度报告：上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算

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2024 年07 月01 日

投资评级：看好（维持）

行业走势图

数据来源：聚源

《政策积极信号延续，关注优质银行

复苏—行业点评报告》-2024.6.30

《中小银行理财“退场”的影响评估

—行业点评报告》-2024.6.25

《淡化规模情节，理顺利率传导—行

业点评报告》-2024.6.19

上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算

——行业深度报告

刘呈祥（分析师）

丁黄石（分析师）

liuchengxiang@kysec.cn

证书编号：S0790523060002

dinghuangshi@kysec.cn

证书编号：S0790524040004

 多视角衡量上市银行涉房业务风险

在房地产价格持续波动、市场供求关系发生转变的环境下，投资者担忧银行涉

房业务风险上升。我们从规模、盈利和风险的角度，观测到自 2021 年起房地产

业务对上市银行影响逐年减弱，特别关注到 2023 年对公房地产贷款减值损失对

盈利拖累幅度放缓，或反映银行前期主动暴露风险的行为，缓解了当前资产质量

阶段性压力。

通过对经营性物业贷款、以房地产为抵押的个人经营性贷款这两项业务的评估，

我们认为前者风险整体可控，而后者隐含风险较高，且存量业务风险集中于城、

农商行。此外，我们亦通过预期信用损失模型中隐含信息，测算出农商行在悲观

情景下不良率预期抬升幅度在各类行中最高，测算结果与我们认为个人经营贷款

风险集中于农商行的观点相互印证。

 房地产业务对上市银行影响逐年减弱

当前上市银行涉房业务呈现如下特点：第一、涉房业务规模占总资产比重仍高。

我们测算 2023 年末上市银行涉房业务规模占总资产约 21%，较 2021 年占比下降

3.7pct，其中涉房贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款）占总贷款约 33%，

较2021 年下降 4.8pct；第二、按揭收入仍是贷款利息收入主要来源。我们测算

2023 年按揭利息收入占贷款利息收入比重约 26%，较 2021 年下降 5.6pct，而对

公房地产贷款利息收入占比及降幅均有限；第三、对公房地产贷款计提减值损失

仍拖累盈利。通过 27 家样本银行数据，我们测算 2023 年对公房地产贷款减值损

失，拖累盈利约 0.69 % ~0.94%，但拖累幅度较前期显著放缓。以上测算结果反

映出房地产业务对上市银行影响在逐年减弱。

 农商行个人经营贷隐含风险或较高

经营性物业贷款风险可控。经营性物业覆盖范围广，考虑空置率及租金因素，我

们认为各类抵押品中，写字楼的风险或大于零售商超。但物业估值大幅下降的概

率较小，当前物业价格下降约46%时，方触及 70%的抵押率上限。此外，央行

及金融监管总局政策亦支持全国性商业银行年内发放经营性物业贷款，用于置换

存量债务，从而改善房企现金流压力，故整体风险位于可控区间。

农商行个人经营贷隐含风险不容忽视。个人经营贷期限短，利率低，客户以此置

换按揭的动机较高。在房价下行时，抵押物价值下降形成续贷缺口，而续贷周期

缩短使得客户面临较大资金压力。2024 年内居民置换行为或趋缓，但农商行存

量业务仍隐含较高风险，若 2019、2020 投放经营贷集中到期，假设这部分贷款

分别有 10%、20%和30%形成不良，则测算农商行不良率静态抬升 0.55%~1.65%。

 投资建议

关注存量房地产不良边际改善，未来仍有改善空间的全国性银行，受益标的包括

农业银行、招商银行；特别关注以房地产为抵押品的贷款敞口小的城、农银行，

受益标的包括江苏银行、成都银行、无锡银行、江阴银行。

 风险提示：测算数据与实际结果偏差，宏观经济下行，房价下降超预期等。

-29%

-19%

-10%

10%

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2023-07 2023-11 2024-03

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目  录 
1、 涉房业务对上市银行的影响评估 ............................................................................................................................................ 4 
1.1、 上市银行涉房贷款占总贷款约 33% ............................................................................................................................. 4 
1.2、 按揭及对公房地产贷款利息收入贡献约 30% ............................................................................................................. 6 
1.3、 对公房地产贷款拨备计提压力减轻.............................................................................................................................. 8 
1.3.1、 主动暴露风险过程中对公地产资产质量分化，按揭贷款风险可控 ............................................................... 8 
1.3.2、 对公房地产贷款减值损失对盈利拖累或减弱 ................................................................................................. 12 
2、 以房地产为抵押的重点业务风险评估 .................................................................................................................................. 16 
2.1、 经营性物业价格下降空间有限，年内增量贷款或改善企业现金流 ........................................................................ 16 
2.1.1、 零售商超经营边际改善，写字楼现金流仍承压 ............................................................................................. 16 
2.1.2、 未来经营性物业价格大幅下降概率较小 ......................................................................................................... 17 
2.1.3、 经营性物业贷款将改善房企现金流 ................................................................................................................. 18 
2.2、 个人经营贷置换按揭的行为，或使部分城农商行面临风险 .................................................................................... 19 
2.2.1、 个人经营性贷款隐含风险值得关注 ................................................................................................................. 19 
2.2.2、 存量个人经营贷风险集中于农商行 ................................................................................................................. 20 
3、 差异化情景下银行不良率边界测算 ...................................................................................................................................... 23 
4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 27 
5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 27 
 
图表目录 
图1： 广义口径下银行涉房业务范围延伸 ................................................................................................................................... 4 
图2： 按揭及对公房地产利息收入测算假设................................................................................................................................ 7 
图3：  RMBS 与国债利差或反映早偿趋势（%） ...................................................................................................................... 10 
图4： 不同类型贷款变动对拨备计提（回拨）的影响 .............................................................................................................. 13 
图5： 样本银行房地产不良贷款同比增速下降.......................................................................................................................... 14 
图6： 样本农商行房地产非不良贷款同比增速上升 .................................................................................................................. 14 
图7：  2023Q1 以来广州优质零售物业空置率下降（%） ........................................................................................................ 16 
图8： 北上深优质零售物业首层租金平稳（元/平方米/天） ................................................................................................... 16 
图9： 北上深优质写字楼空置率上升（%） .............................................................................................................................. 17 
图10： 北上深优质写字楼租金下降（元/平方米/月） ............................................................................................................. 17 
图11： 新建办公楼及商业营业用房单位面积价格涨幅有限（元/平方米） ........................................................................... 18 
图12： 短期经营贷同比增速下降（亿元）................................................................................................................................ 20 
图13： 中长期经营贷同比增速亦下降（亿元） ........................................................................................................................ 20 
图14：  ECL 模型下，通过拨备变化反推不良变动 ................................................................................................................... 25 
 
 
表1： 披露数据股份行中，涉房业务结构有差异，整体占总资产比重约 20%（%） ............................................................ 5 
表2： 以样本银行为基础对各类行相关参数进行估计 ................................................................................................................ 5 
表3： 上市银行涉房业务占总资产比重约 21%（除对公房地产贷款和按揭贷款外，均为我们测算值，单位：%） ......... 6 
表4： 农商行其他以房地产为抵押的贷款占比高或隐含风险（其他以房地产为抵押的贷款为我们测算值，单位：%） . 6 
表5： 房地产业务息收入贡献主要来自按揭贷款 ........................................................................................................................ 7 
表6： 上市国有行对公房地产贷款不良率整体较高（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为 pct） ....................... 9 
表7： 部分股份行零售按揭抵押率在 30%~45%之间 ................................................................................................................ 10 

行业深度报告

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表8：零售按揭不良率整体较低，仍属优质资产（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为 pct） ......................... 11

表9：贷款计入第三阶段后，拨备计提压力陡增 ...................................................................................................................... 12

表10：对公房地产贷款计提减值损失对净利润增速影响测算 ................................................................................................ 15

表11：部分股份行对公房地产相关业务 LTV 位于 40%~50% ................................................................................................. 17

表12：经营性物业贷可用作置换存量债务................................................................................................................................ 19

表13：信用风险高级法下个人住房抵押贷款违约率低，但模型或难以衡量房价持续下行时实际风险（%） ................. 19

表14：主要城市房地产信贷政策变化情况................................................................................................................................ 21

表15：城、农商行个人经营贷不良率高于国股行（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为 pct） ....................... 22

表16： 2020、2021 年新增个人经营贷风险集中于农商行（亿元） ....................................................................................... 23

表17： 2023 年国股行 ECL 模型，若基础情形权重减少 10%，悲观情景增加 10%，减值准备整体变动不超过 5% ....... 24

表18： ECL 模型情景权重变化 10%，减值准备变动均为 5%的假设下，测算农商行预期不良率提升高（亿元） ......... 26

表19：受益标的盈利预测与估值 ............................................................................................................................................... 27

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