东吴证券-固收深度报告:一文读懂城投收储政策进程及模式-20240805

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证券研究报告·固定收益·固收深度报告
东吴证券研究
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固收深度报告 20240805
一文读懂城投收储政策进程及模式
2024 08 05
证券分析师 李勇
执业证书:S0600519040001
010-66573671
liyong@dwzq.com.cn
证券分析师 徐津晶
执业证书:S0600523110001
xujj@dwzq.com.cn
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观点
政策背景:1当前中国房地产行业库存问题严重接近上一周期库存
顶点,商品房去化周期和存销比同样处于历史相对高位,因此存量房去
库存是现下盘活地方资产负债表、提振市场信心的重要环节。2)房地
产高库存压力主要源于需求不足及监管约束趋严趋紧,房企融资渠道
断受限,或 进一步影响房企的供给能力,新建房源减少、在建房源递延,
消费者对房地产的信心及预期下降,长此以往将导致地产恢复的内生动
力严重不足,库存水平居高不下陷入“供给-需求-供给”的负面循环。
政策进程:1)棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一:城投
参与收储最早可追溯至 2014-2015 年,推行目的在于满足保障房需求与
加快库存去化2015 年的中央经济工作会议提出住房保障要逐步实行
实物保障与货币补贴并举,将部分存量房转为公租房和安置房因此或
可将上一轮棚改货币化安置视为具有城投收储性质的政策雏形具体来
说,2014 年央行为推动棚改货币化安置政策配套推出 PSL 工具,为
方政府提供足以支持棚改计划的资金来源。此后 2015-2018 年,棚改货
币化安置步入向全国推广的高峰期,PSL 放额度也伴随棚改执行节奏
变化而相应增减不仅助力实现商品房库存去化,也一定程度上助推房
地产投资和销售的增长。2) 本轮城投收储主要出发点转变为提升保障
性租赁需求:2022 年以来改进程逐渐接近尾声,城投收储的目标
满足保障性安置需求转变为满足保障性租赁需求。2022 年起,全国各地
不少城市开始试点推行收购存量房源以进行城投收储的探索试点案例
的主要资金来源为自筹。直至央行先后于 2023 2月设立 1000 亿元
“租赁住房贷款支持计划”2024 5月设立 3000 亿元“保障性住房
再贷款”,前者并入后者管理,用于支持地方国有企业以合理价格收
已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房自此“城投收
储”资金来源进一步拓展,政策迈入在全国范围内推广的新阶段。
收储模式分析:1对商品房新房收储的对应政策即为 3000 亿元保障性
住房再贷款收储政策,具体模式包括a棚改货币化安置模式:政府组
织购买和政府集中采购分别由政府通过与房企中介机构合作或集中采
购的方式购买房屋产权或使用权用于安置棚户区居民,而 直接货币补偿
指政府直接给予棚户区居民货币用于购买房屋或支付其他相关费用,
类方式均秉持自愿原则。b)直接收购模式:自筹资金模式指城投平台
通过银行贷款等渠道筹集资金,通过公开招投标模式收购当地存量
源,完成改造后作为人才房或租赁储备用房租赁住房贷款支持计划则
采取“先贷后借”机制,金融机构先提供贷款央行后按贷款本金的 100%
予以资金支持,市级城投旗下子公司作为实际运营主体承接专项贷款。
c专项基金模式:由中心城市基金下设纾困专项基金,再由纾困专项基
金根据待盘活项目情况一对一设立子基金,随后借由子基金将自有或募
集资金注入待纾困项目或其背后的地产企业推动待纾困项目顺利完工
交付,之 后通过后续销售实现退出。d统贷统还模式:由政府指定一家
主体向国开行申请贷款额度,资金通过该主体投入到具体项目后,再由
该项目主体或者平台统筹安排偿还资金,其中城投平台参与方式为作为
统贷统还主体向银行申请贷款并拨付,还款资金来源为土地综合收益
或其他方式筹措资金。e除了针对已建未售的存量商品房执行收储
随国家宏观调控和房地产行业形势变化,城投平台参与收储的一种衍生
情形是协助房地产项目纾困,包括收并购模式、股权收购模式破产重
整模式与项目托管代建模式。此变化兴起于 2022 年,原因在于彼时地
产行业面临一旦房价停止上涨即可能导致房企资金链紧张甚至断裂、
房延期、住房贷款不良率上升、系统性金融风险可能一触即发的严重后
果,为政府和城投平台的介入提供必要性依据。2)对二手房收储的对
应政策为存量房“以旧换新”政策,具体模式包括:直接收购模式
付租金模式、代购售新模式、换房平台模式和直接补贴模式。
风险提示:数据统计偏差;行业政策风险;部分房企经营风险
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内容目录
1. 政策背景 .............................................................................................................................................. 4
2. 政策进程 .............................................................................................................................................. 6
2.1. 棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一................................................................. 6
2.2. 本轮城投收储核心主要出发点转变为提升保障性租赁需求................................................. 9
3. 收储模式分 .................................................................................................................................... 11
3.1. 城投收储商品房新房具体模式............................................................................................... 11
3.1.1. 棚改货币化安置模式..................................................................................................... 11
3.1.2. 直接收购模式................................................................................................................. 12
3.1.3. 专项基金模式................................................................................................................. 13
3.1.4. 统贷统还模式................................................................................................................. 14
3.1.5. 收并购模式..................................................................................................................... 15
3.1.6. 股权收购模式................................................................................................................. 16
3.1.7. 破产重整模式................................................................................................................. 17
3.1.8. 项目托管代建模式......................................................................................................... 18
3.2. 城投回购二手房具体模式....................................................................................................... 18
3.2.1. 直接收购模式................................................................................................................. 18
3.2.2. 预付租金模式................................................................................................................. 20
3.2.3. 代售购新模式................................................................................................................. 21
3.2.4. 换房平台模式................................................................................................................. 22
3.2.5. 直接补贴模式................................................................................................................. 22
4. 风险提示 ............................................................................................................................................ 24
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图表目录
1 2014 2月至 2024 5月国内商品房库存量及增速(单位:亿平方米;% ................ 5
2 2014 2月至 2024 5月国内住宅库存量及增速(单位:亿平方米;% .................... 5
3 2014 年至 2024 6月十大城市商品房存销比(单位:% ................................................ 5
4 棚改货币化安置资金闭环说明................................................................................................... 7
5 2014-2019 年棚改计划与实际执行数(单位:万套) ............................................................ 8
6 2014-2017 年棚改货币化安置比例(单位:% ..................................................................... 8
7 2015-2020 PSL 额度投放情况(单位:亿元) ................................................................... 8
8 2012-2019 年地产开发投资额及累计同比(单位:亿元;% ............................................. 8
9 2012-2019 年国内商品房销售面积及累计同比(单位:亿平方米;% ............................. 8
10 徐州市新盛投资控股集团有限公司棚改工作示意图........................................................... 12
11 郑州地产纾困基金示意图 ....................................................................................................... 14
12 棚改统贷统还流程示意图....................................................................................................... 15
13 股权收购模式示意图............................................................................................................... 16
14 指定换房对象直接收购模式流程示意图............................................................................... 19
15 以郑州为例的不指定换房对象直接收购流程示意图........................................................... 20
16 珠海华发 0佣金帮卖模式流程示意图................................................................................... 21
17 郑州换房平台流程示意图....................................................................................................... 22
18 苏州相城城投“收旧购新”模式示意图............................................................................... 23
1 上一轮棚改货币化安置的重要政策梳理................................................................................... 6
2 2022-2024 年全国各区域开展“收储”回购商品房相关案例整理 ........................................ 9

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摘要:

证券研究报告·固定收益·固收深度报告东吴证券研究所1/25请务必阅读正文之后的免责声明部分固收深度报告20240805一文读懂城投收储政策进程及模式2024年08月05日证券分析师李勇执业证书:S0600519040001010-66573671liyong@dwzq.com.cn证券分析师徐津晶执业证书:S0600523110001xujj@dwzq.com.cn相关研究《如何看待8月的流动性环境?》2024-08-04《二级资本债周度数据跟踪(20240729-20240802)》2024-08-04[Table_Tag][Table_Summary]观点◼政策背景:1)当前,中国房地产行...

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作者:阳光2024 分类:按报告类型 价格:免费 属性:25 页 大小:1.35MB 格式:PDF 时间:2024-08-06

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