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联合研究 |联合研究深度|前瞻研究(2179)

数字时代的游民：

房价、政治与产业变迁的交织脉络

请务必阅读报告末页的重要声明 2024年09月05日

证券研究报告

本篇报告通过分析美国房地产市场的历史数据，探讨美国21世纪以来的两次房地产浪潮的成

因、特征及其对经济和政治的影响，旨在理解房地产市场的时空动态特征，与产业发展和贫富

分化等因素的关联，以及对政治格局变动的影响。我们还基于美国房地产市场的发展现状，对

2024年美国大选进行了前瞻，北卡罗来纳州或将是两党争夺的关键地区。

分析师及联系人

郭荆璞杜昊旻姜好幸

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证券研究报告

这次不一样?——21世纪美国的两次房地产浪潮

每一次金融市场的泡沫，事实上都能找到其背后坚实的基本面。在高度杠杆化的

金融市场，投资者们从成年累月的成功相信，旧有的规律已经过时，“这次不一样”。

我们分析和对比21世纪美国的两次房地产浪潮，得到了一部分“这次也一样”的

规律：(1)两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生；(2)房地产浪潮

的开始往往伴随着强劲的经济复苏；(3)两次房地产浪潮的快速上涨过程均伴随着

显著的信贷扩张和次级贷款的剧增。

加州意识形态——产业发展变迁推动房价上涨

房价上涨存在区域差异，尤其是在高科技产业发达且迅速发展的地区，房价涨幅

尤为显著。在加州意识形态的孕育下，加州成长为全球高科技中心。与之相对应

的，加州的核心城市——洛杉矶和旧金山的实际房价已创新高。同时，产业转移

和人口外溢带动了加州周边城市的房地产繁荣。近年菲尼克斯和西雅图的房价迅

速攀升，部分得益于加州科技企业的外溢效应和人口转移。

数字统治下的苦难——贫富分化下的区域房价差异

加利福尼亚州内核心城市的房价走势与全州整体房价走势分化。加州的核心城市

洛杉矶、旧金山和圣地亚哥的实际房价均创新高，而加州平均房价并未触及前高。

城市间房价走势的差异主要源于加州严重的贫富分化，2016-2020年加州的基尼

系数为0.487,高于美国均值0.482。这是数字统治时代下的苦难，科技巨头利用

技术和数据资源，构建新的垄断形式和分配模式，加剧区域贫富分化程度，从而形

成核心城市房价飞速上涨而周边区域房价较为疲软的特征。

2024年大选前瞻 ——北卡罗来纳州的争夺之战

我们发现房价上涨迅速和生活成本上升较快的区域，往往伴随着民主党相对支持

率的上升。2016年和2020年北卡罗来纳州都是共和党获胜，但随着物价和房价的

同步上涨，民主党支持率有望继续上升，在2024年大选中可能会迎来翻转。根据

270towin 民调数据，北卡由浅红州转为摇摆州，两党支持率差距在缩小。如果北

卡成为民主党的选区，则民主党获胜的概率有望大幅上涨，而如果北卡成为共和

党选区，则民主党需要赢得宾州的选票才有较为稳妥胜出的可能。因此，北卡罗来

纳州或将是两党争夺的一个关键地区。

投资建议：关注布局核心城市的国央企

美国房地产的发展历程对中国房地产投资具有一定参考价值。美国的房地产浪潮

中，产业发展和城市经济水平的分化推动了不同城市的房价变动水平，中国目前

也逐渐出现这种趋势。中国房地产市场仍处于调整阶段，房企持续出清，对于各类

城市战略或有不同的业绩波动。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央

企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二

手房交易龙头企业。

风险提示：多因素影响房价走势；多因素影响大选的不确定性；市场空间测算可能存在偏差

前瞻研究

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联合研究|联合研究深度|前瞻研究(2179)数字时代的游民：房价、政治与产业变迁的交织脉络请务必阅读报告末页的重要声明2024年09月05日证券研究报告本篇报告通过分析美国房地产市场的历史数据，探讨美国21世纪以来的两次房地产浪潮的成因、特征及其对经济和政治的影响，旨在理解房地产市场的时空动态特征，与产业发展和贫富分化等因素的关联，以及对政治格局变动的影响。我们还基于美国房地产市场的发展现状，对2024年美国大选进行了前瞻，北卡罗来纳州或将是两党争夺的关键地区。分析师及联系人郭荆璞杜昊旻姜好幸SAC:S0590523070003SAC:S0590524070006SAC:S0590524070...

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