国海证券-日本视角：房屋养老金的国际经验-240905-18页
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2024 年09 月05 日
政策深度
研究所：
证券分析师：
夏磊 S0350521090004
xial@ghzq.com.cn
[Table_Title]
房屋养老金的国际经验——日本视角
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当前，我国房屋养老金制度正处于探索建立阶段，大家关注房屋养
老金钱从哪来、如何用、怎么管等问题。我们从国际视角探索，不
同国家如何通过征收住房维修基金实现房屋的长期维护。本文是该
系列研究的第一篇：日本视角。
日本通过建立房屋修缮积立金制度，确保了公寓式住宅得到持续的
维护，通过制定长期修缮计划合理预测住宅所需维修更新金额，通
过社区自治与行政指导结合的方式高效利用资金。
日本房屋修缮积立金适用范围
房屋修缮积立金主要适用公寓。日本住宅主要分为三类，一户建、
长屋建和公寓。“一户建”是一栋一户的独立住宅，“长屋”是两
户以上住宅并立连结为一栋者，相邻住宅共用山墙，各户有分别通
向外部的出入口，是日本的传统住宅形式。“公寓”指的住宅共用
走廊、楼梯等，两家以上的住宅重叠建成的房屋，与中国高层住宅
小区近似。根据日本国土交通省发布的《长期修缮计划编制指南和
意见》，房屋修缮积立金主要适用公寓，由公寓所有人支付。
日本的修缮积立金是指为房屋共用部分开展定期的、有计划的大规
模维修而征收的费用，这部分资金在每月连同管理费一起由管理协
会（类似于我国的业主委员会）征收。为了避免一次性征收给所有
者带来较大负担，也为了避免因资金不足无法进行必要修缮工程的
情况发生，日本通过长期计划性地积累修缮工程所需的费用，即“修
缮积立金”。
日本制定“长期修缮计划”，让业主事先知晓未来需要进行的修缮
改造事项和改造费用，从而确定修缮积立金的金额。根据《长期修
缮计划编制指南和意见》，长期修缮计划涉及住宅小区的公共设施
和共有部分的维护、修缮和改建工程，如屋顶防水、外壁涂装、阳
台修缮、停车场增设、楼梯间和走廊修缮、电梯加装、内壁涂装等。
日本为何设立房屋修缮积立金
公寓数量多，年限较长，强制更新。日本在二战后推进了优先消除
住宅不足的政策，导致住宅数量大幅增加。随着时间的推移，许多
建筑物的设备和设施逐渐老化，需要定期的维修和翻新。1981 年日
本提升了建筑抗震标准，需要强制更新老旧建筑。定期维修翻新住
证券研究报告
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宅需要一笔相当大的资金支出。
老龄化社会，公寓需满足适老化。随着日本进入老龄化社会，老年
人口比例增高，据日本国土交通省统计，1970 年之前建设的住宅中，
只有 60 岁以上老人的家庭占比高达 39.4%。这一人口结构的变化导
致老旧公寓需要更多适老设施。除此之外，日本政府推广居家和社
区养老模式，强调居家社区养老的重要性。
日本公寓居住者的永居意识不断提高。在 2018 年的日本国土交通省
的调查中，“打算永居”的受访者达到了历史水平最高的 62.8%，根
据长期维修计划对维修积立金额度进行定额的公寓的比例也不断上
升，截至 2018 年，该占比达 53.6%。
钱从哪来、如何用、怎么管
（1）钱从哪来？
对于集合式公寓，业主需向公寓管理协会缴纳修缮积立金，按公寓
长期修缮计划，根据公寓楼层、公寓户数、共用设施的充实程度等
因素的不同，修缮积立金额月度平均值在 252-338 日元/㎡·月区间，
以日元兑人民币 0.05 换算，每百平住宅每月需缴纳的修缮积立金均
值为 1177-1675 元人民币。公寓管理协会为每个团地建筑物的所有
者设立团地维修储备金，并分栋为维修储备金进行会计处理。
法规规定了多种收取方式，公寓管理协会可以按照均等积累、阶段
增额积累、购买时征收统一金额、在修缮时征收临时金或从金融机
构借款等方式收取。日本住宅金融支援机构为公寓共用部分改建提
供全周期固定利率、低成本、无需担保的融资，截至 2024 年8月，
基础利率为 0.79%-1.03%，根据修复内容以及是否取得公寓管理计划
认定优惠条件等因素，贷款利率可低至 0.37%-0.43%。住宅金融支援
机构的资金来源包括政府拨款、政府借款以及发行住房用地债券等。
（2）钱如何用？
修缮积立金用于对住宅及住区共用部分的修缮工作，包括定期维修、
意外维修、公用部分变更等。长期维修计划中包含超 19 项维修，据
日本国土交通省统计外墙涂装等维修费用占最高，占比 13.6%。
修缮积立金经半数以上业主同意即可使用。大厦共用部分的日常维
护及修复公共部位小规模灭失的情形需半数以上的业主同意，并由
公寓管理协会负责使用。修复共有部分，是指将一部分灭失的共有
部分恢复原状。当对共有部分的变更及在公共部位大规模灭失修复
时，须由四分之三以上的业主同意后为之。
证券研究报告
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（3）钱怎么管？
修缮积立金的积累与使用以社区自治为主，行政指导为辅。为保障
修缮积立金充分积累，日本国土交通省制定《关于公寓修缮积立金
的指南》，对修缮积立金收取金额计算方式、平均标准进行指导。
公寓管理协会制定管理计划，其内容包括任命管理层和审计员，规
定管理费与维修储备金分别记账，限制维修储备金账号向外拨款，
制定长期维修计划等。地方当局可对公寓管理计划进行认证，对于
取得管理计划认证的公寓，将获得降低日本住房金融厅贷款利率和
公寓公共区域翻新贷款利率、提高公寓小额债券的利率的优惠措施。
当业主违反修缮金归集义务时，管理协会可以根据法律规定对责任
主体采取相应措施，例如提请法院判赔损失，甚至强制拍卖住宅财
产、资产强制执行等。
日本房屋修缮积立金的制度变迁
日本公寓修缮重建的法律覆盖住宅全生命周期，为后续的维修金管
理提供了法律前提。早在 1963 年，在日本施行的《区分所有权法》
就规范了建筑物的所有权关系、土地及其附属建筑的共同管理事项。
但是由于管理委员会成员多为普通业主，运营和管理困难。为了提
高公寓管理水平，2001 年日本施行《公寓管理优化促进法》，通过
设立“职业公寓管理人员”职业资格，鼓励制定公寓管理长期修缮
计划等，对公寓管理行业进行规范。1995 年阪神大地震发生，为了
推进公寓住宅修缮重建，2002 年日本施行《公寓重建促进法》，规
范了公寓修缮重建相关的手续。为了进一步落实《公寓管理优化促
进法》和《公寓重建促进法》，日本国土交通省在 2008 年6月制定
了《长期修缮计划编制指南和意见》，提出长期修缮计划和设立修
缮积立金。
修缮积立金的内容随法律进一步完善。2021 年《长期修缮计划编制
指南和意见》修订，重新确定了修缮积立金。和修订前相比，更新
了每平方米的单价和计算公式。2022 年《公寓管理优化促进法》和
《公寓重建促进法》修订，加入修缮积立金的内容，有效地保障住宅
的持续维护和改善老旧公寓小区的居住条件。
日本修缮积立金的启示
从1980 年代“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的改革算
起，中国房地产行业至 2024 年已发展 44 年，也面临着房屋老化和
维修需求增加的问题。通过借鉴日本修缮积立金制度，中国可以逐
步建立起一套适应国情的房屋修缮体系，延长房屋使用寿命，提升
居民生活质量，同时也促进房地产市场的健康发展。
建立房屋修缮制度。参考日本修缮积立金的做法，修缮资金应为专
项资金对应到小区单元楼栋，由业主定期缴纳，用于未来的维修和
标签： #日本
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国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024年09月05日政策深度研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]房屋养老金的国际经验——日本视角最近一年走势相关报告《美联储降息初期居民房地产配置规律》——2024-08-27《如何衡量房地产对经济的贡献？》——2024-07-04《房价的周期之锚：一个日本视角》——2024-06-26《开年看地产：一线城市房地产市场怎么走》——2024-03-19《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊》——2024-03-05《2024年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023...
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作者：西装暴徒
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时间：2024-09-05
