天风证券-房地产行业研究周报:短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化
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房地产
证券研究报告
2024 年09 月08 日
投资评级
行业评级
强于大市(维持评级)
上次评级
强于大市
作者
王雯
分析师
SAC 执业证书编号:S1110521120005
wangwena@tfzq.com
鲍荣富
分析师
SAC 执业证书编号:S1110520120003
baorongfu@tfzq.com
资料来源:聚源数据
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行业走势图
短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化
行业追踪(2024.8.31-2024.9.6)
伴随 2024 年地产中报披露结束,我们认为市场短期或重新回归“政策博弈”及“基本
面交易”双线交易轨道:
1)政策端:短期聚焦降息、存量房贷利率调整及收储等对板块的情绪性催化。住建部主
管媒体中国房地产报 9月7日发布社评文章称“对于存量房贷利率的下调,从 2022 年
10 份开始,基于房地产形势和市场调研,我们持续发出调整的呼吁,时至今日,我们依
然认为,非常时期,当用非常之策,改变市场预期,我们就能用时间换空间,早日走出
需求不足的局面。”我们认为,参考历史上 2008 年房贷利率申请七折优惠利率的举措,
现阶段存量房贷利率下调存在可能。若未来伴随存量利率下调,推行不同金融机构间“转
按揭”,我们预计将加速落实贷款利率下调,更快遏制“提前还贷”现象发生,促进居民
消费动力回升。银行端,除 1)净息差压力外,2)转按揭可能造成的银行间竞争加剧或
影响银行业利润,3)房价下滑涉及的贷款价值重估等因素,或均对存量房贷利率下调幅
度及转按揭推行与否及其具体形式产生影响。从行业受益逻辑看,利好居民现金流及改
善型需求的购房信心和能力更趋稳定,但整体来看,链条传导至价格端及开发商环节的
节奏或较慢,需求改善及基本面反转仍较倚赖宏观经济改善及房价企稳。但从交易角度,
不排除短期受到如降息、存量房贷利率下调等潜在政策利好空间影响,板块政策博弈行
情机会提升。
2)基本面:短期关注未来两月一 定基数压力下 的新房需求韧性。 根据克而瑞监测数据,
2024 年8月,TOP100 房企实现销售操盘金额 2512 亿元,环比-10%,单月业绩规
模继续保持在历史较低水平;同比-26.8%,较 7月进一步扩大 7 .1pct。 1-8 月百强房
企实现销售操盘金额 23821 亿元,同比-36.5%,降幅收窄 1pct。重点 30 城8月新房
供应、成交环比分别-4%、-12%,同比分别-38%、-22%,显著不及二季度月均。8
月成交同比跌幅较上月扩大 9pct,前 8月成交累计同比-34%,降幅较上月收窄 1.24pct。
我们认为,8月基本面表现略低于预期(22、23 年8月百强房企操盘额环比均基本持平),
除需求整体较低迷外,或主要因 6、7月存在“517”政策带来的需求脉冲效应,8月起
政策影响渐退。展望 9-10 月,因 23 年8月后存在“认房不认贷”等较强政策推动,
而今年政策已前置释放,基本面或再度面临一定同比基数压力。但我们认为,得益于过
往政策累计效应、叠加增量端诸如降息等“降成本”举措预期仍存,行业销售降速收窄、
绝对值环比趋稳的态势或能延续。从交易角度,我们认为悲观预期已在板块估值中较为
充分体现,顺周期地产股弹性空间较大,建议逢低关注。
8月新房、二手房同比增速回落
新房市场本周成交 194 万平,月度同比-27.92%,相较上月改善 3.18pct;累计库存
11988 万平,一线去化加速,二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 144 万平,
月度同比-1.30%,相较上月下降 5.12pct。8月26 日-9 月1日,土地市场成交建面
3149 万平,滚动 12 周同比-4.8%;成交总额 645 亿元,滚动 12 周同比-39 .8%;全
国平均溢价率 3.62%,滚动 12 周同比-0.66pct。
本周申万房地产指数-2.38%,较上周下跌 4.93pct,涨幅排名 16/31,领先沪深 300
指数 0.33pct。H股方面,本周 Wind 香港房地产指数-1.73%,较上周下降 5.83pct,
涨幅排序 5/11,领先恒生指数 1.30pct;克而瑞内房股领先指数为-3.39%,较上周下
跌9.50pct。
投资建议:近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收
储”相关工作,我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进,叠加供给端年内核心城
市土地供应显著收缩,我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快
各地供需关系平衡进程,政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好:1)核心城市布局广
泛的龙头房企的周期韧性;2)城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性;3)非
国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面,建议关注 1)
未出险优质非国央企:滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科 A、金地集团、新城控股
等。2)地方国企:越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3)龙头央企:中国海外发
展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)优质物管:中海物业、保利物业、华润万象
生活、万物云、招商积余;5)租赁企业:贝壳。
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期
-40%
-34%
-28%
-22%
-16%
-10%
-4%
2023-09 2024-01 2024-05
房地产
沪深300
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内容目录
1. 本周观点:短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化 ................................................ 3
2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5
2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5
2.1.1. 新房成交情况................................................................................................................... 5
2.2. 二手房市场................................................................................................................................... 6
2.3. 土地市场 ....................................................................................................................................... 7
3. 本周融资动态 ......................................................................................................................................... 9
4. 行业与个股情况................................................................................................................................... 10
4.1. 行业涨跌与估值情况............................................................................................................... 10
4.1.1. A 股市场 ........................................................................................................................... 10
4.1.2. H 股市场 ........................................................................................................................... 12
5. 重要公告概览 ....................................................................................................................................... 14
6. 风险提示 ................................................................................................................................................ 14
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1. 本周观点:短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化
伴随 2024 年地产中报披露结束,我们认为市场短期或重新回归“政策博弈”及“基本面
交易”双线交易轨道:
1)政策端:短期聚焦降息、存量房贷利率调整及收储等对板块的情绪性催化。住建部主
管媒体中国房地产报 9月7日发布社评文章称“对于存量房贷利率的下调,从 2022 年10
份开始,基于房地产形势和市场调研,我们持续发出调整的呼吁,时至今日,我们依然认
为,非常时期,当用非常之策,改变市场预期,我们就能用时间换空间,早日走出需求不
足的局面。”
我们认为,参考历史上 2008 年房贷利率申请七折优惠利率的举措,现阶段存量房贷利率
下调存在可能。若未来伴随存量利率下调,推行不同金融机构间“转按揭”,我们预计将
加速落实贷款利率下调,更快遏制“提前还贷”现象发生,促进居民消费动力回升。银行
端,除 1)净息差压力外,2)转按揭可能造成的银行间竞争加剧或影响银行业利润,3)
房价下滑涉及的贷款价值重估等因素,或均对存量房贷利率下调幅度及转按揭推行与否及
其具体形式产生影响。从行业受益逻辑看,利好居民现金流及改善型需求的购房信心和能
力更趋稳定,但整体来看,链条传导至价格端及开发商环节的节奏或较慢,需求改善及基
本面反转仍较倚赖宏观经济改善及房价企稳。但从交易角度,不排除短期受到如降息、存
量房贷利率下调等潜在政策利好空间影响,板块政策博弈行情机会提升。
2)基本面:短期关注未来两月一定基数压力下的新房需求韧性。根据克而瑞监测数据,
2024 年8月,TOP100 房企实现销售操盘金额 2512 亿元,环比-10%,单月业绩规模继续
保持在历史较低水平;同比-26.8%,较 7月进一步扩大 7.1pct。 1-8 月百强房企实现销售
操盘金额 23821 亿元,同比-36.5%,降幅收窄 1pct。重点 30 城8月新房供应、成交环比
分别-4%、-12%,同比分别-38%、-22%,显著不及二季度月均。8月成交同比跌幅较上月
扩大 9pct,前 8月成交累计同比-34%,降幅较上月收窄 1.24pct。
我们认为,8月基本面表现略低于预期(22、23 年8月百强房企操盘额环比均基本持平),
除需求整体较低迷外,或主要因 6、7月存在“517”政策带来的需求脉冲效应,8月起政
策影响渐退。展望 9-10 月,因 23 年8月后存在“认房不认贷”等较强政策推动,而今年
政策已前置释放,基本面或再度面临一定同比基数压力。但我们认为,得益于过往政策累
计效应、叠加增量端诸如降息等“降成本”举措预期仍存,行业销售降速收窄、绝对值环
比趋稳的态势或能延续。从交易角度,我们认为悲观预期已在板块估值中较为充分体现,
顺周期地产股弹性空间较大,建议逢低关注。
近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作,
我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进,叠加供给端年内核心城市土地供应显著收
缩,我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进
程,政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好:1)核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧
性;2)城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性;3)非国央企及出险房企受益于
融资及收储等多重支持下的反转机遇。
标的方面,建议关注 1)未出险优质非国央企:滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科 A、
金地集团、新城控股等。2)地方国企:越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3)龙头
央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)优质物管:中海物业、保
利物业、华润万象生活、万物云、招商积余;5)租赁企业:贝壳。
摘要:
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行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1房地产证券研究报告2024年09月08日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者王雯分析师SAC执业证书编号:S1110521120005wangwena@tfzq.com鲍荣富分析师SAC执业证书编号:S1110520120003baorongfu@tfzq.com资料来源:聚源数据相关报告1《房地产-行业研究周报:亏损加剧,负债收缩——地产开发24年中报综述》2024-09-022《房地产-行业研究周报:住建部明晰改革重点,房屋养老金试点启动》2024-08-253《房地产-行业投资策略:房地产行业2024中期策...
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VIP专享2024-06-13 241
作者:Susu2024
分类:按申万行业
价格:免费
属性:16 页
大小:1.62MB
格式:PDF
时间:2024-09-10