华福证券-从房企中报看地产风险化解：风险有所缓释，还需市场回暖

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房地产

2024 年09 月08 日

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房地产

风险有所缓释，还需市场回暖

——从房企中报看地产风险化解

投资要点：

房企中报披露，利润承压明显

2024H1 中报显示，多数房企仍面临销售额下滑与利润下滑的双方

面挑战。由于房地产行业的预售制度与滞后于销售的收入确认方式，

利润表现更多是往年预售期房的规模以及盈利能力的下滑的滞后体

现。从上市房企的存货及合同负债等科目中，可前置看到行业整体经

营风险缓释的端倪。

行业合同负债及存货规模下降

合同负债对应房企已预售未交付的期房收入，典型房企合同负债

规模自 2021 年中之后持续下降，从 2021 年中 5.8 万亿降至 2024 年中

3.6 万亿，降幅 38%。合同负债的下降意味保交付压力持续缓解。存货

方面，其规模自 2021 年12 月触顶后持续下降，背后是开工下降与持

续交付共同所致。从现金流支出的角度而言，存货及合同负债规模的

同步下降，同时反应了整体行业的现金流压力正逐步缓解。

不同类型开发商经营分化明显

分企业类型看，民企存货及合同负债降幅降幅更为明显，民企合

同负债自 2018 年以来的高点平均回落超过 60%，而地方国企平均回落

幅度在 30%附近。由于出现现金流问题的房企中民企占比较高，出险

民企停止拿地开工后，在保交付政策的持续推进下，民企已售未交付

项目的下降幅度显著的高于其余房企。

开发商有息负债规模同步下降

今年以来，包括项目融资白名单、经营性物业贷等政策在内的地

产融资端政策不断出台，不同企业带息债务规模持续下降。尤其是非

违约民企，其有息负债规模自 2018 年以来的高点大幅下降 46%。在今

年地产调控重点转向防风险的背景下，房地产行业融资模式正逐渐从

总部信用融资转向项目融资。白名单融资制度不断推进，叠加房企信

用债到期规模下降，行业整体的信用风险正逐渐缓释。

政策宽松下现房销售有所复苏

2023 年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销

售增速显著优于期房。一方面，现房所见即所得，规避期房交付风险；

另一方面，房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。

截止 24 年7月，全国商品房销售面积中，现房销售 1.6 亿㎡，期房销

售3.8 亿㎡，现房销售占比占全国商品房销售的比例超过 30%。

行业分化下部分企业先行改善

中报披露后整体市场销售复苏压力仍存，但部分区域型未违约民

企，凭借良好的土储结构，以及不断推进的降杠杆措施，经营风险大

幅降低。在地产市场逐渐探底的过程中，这类企业有望优先于其余地

产企业，先行迎来盈利复苏。

风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控收紧超预期

强于大市

（维持评级）

一年内行业相对大盘走势

团队成员

分析师：

陈立(S0210523080003)

cl30270@hfzq.com.cn

联系人：

于怡然(S0210124060064)

yyr30611@hfzq.com.cn

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行业专题报告 |房地产

正文目录

1房企中报披露，利润承压明显................................................................................... 3

2行业合同负债及存货规模下降................................................................................... 3

3不同类型开发商经营分化明显................................................................................... 5

4开发商有息负债规模同步下降................................................................................... 6

5政策宽松下现房销售有所复苏................................................................................... 7

6行业分化下部分企业先行改善................................................................................... 8

7风险提示......................................................................................................................10

图表目录

图表 1：A、H典型上市房企合同负债规模（万亿）............................................... 4

图表 2：A、H典型上市房企存货规模（万亿） ....................................................... 4

图表 3：不同企业存货及合同负债自 2018 年以来的高点回落幅度（%）........... 5

图表 4：合同负债自 2018 年高点下降规模幅度前二十房企明细（亿、%） ......... 5

图表 5：不同企业带息债务自 2018 年以来的高点回落幅度（%）........................6

图表 6：房地产行业信用债发行与偿还规模（亿） ..................................................7

图表 7：全国新建商品房期房及现房销售面积同比增速（%）..............................8

图表 8：全国新建商品房期房及现房销售面积及现房销售占比（亿㎡、%）..... 8

图表 9：部分上市房企中期报表数据及 2024 年前 8 月累计销售金额（亿）....... 9

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行业专题报告 |房地产

自2024 年4月底中央政治局会议明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增

量住房的政策措施”以来，相关政策接连出台，对防范化解房地产风险、促进房地产

市场平稳健康发展意义重大。8月底最新公布的上市公司房企财报数据显示，当前房

地产风险化解已经取得了阶段性进展，具体体现在：一是合同负债规模快速下降，

房企交付压力逐渐缓解，保交楼政策效果显现；二是上市房企存货规模连续下降，

库存去化及现金流压力得到一定程度的释放；三是不同房企特别是非违约民企有息

负债规模大幅压降，行业资产负债表改善，经营风险有效降低；四是商品住宅销售

分化，其中政策宽松下现房销售有所复苏。

1房企中报披露，利润承压明显

2024 年8月，上市公司中报陆续披露，在整体调控政策偏向宽松的环境下，开

发商企业自身的经营质量与业绩表现依然存在压力，多数企业仍旧面临销售额下滑

与利润下滑的双方面挑战。

由于房地产行业普遍存在的预售制度，以及不同于传统制造业的收入确认方式，

利润表中收入及利润规模主要受当期交付给购房者的规模影响。从时间上，属于前

期预售房屋销售的滞后体现。因此，利润表现更多是往年预售期房的规模以及盈利

能力的下滑的滞后体现。从上市房企资产负债表的存货及合同负债等科目中，我们

能够更为前置的看到行业整体经营风险缓释的端倪。

2行业合同负债及存货规模下降

刚刚披露的上市公司半年报显示，上市房企的存货规模及合同负债规模同比大

幅下降，显示经历三年多的调整，一些房企的风险有所缓解。

合同负债层面，购房需求持续放缓，房企销售规模下降，叠加交付规模的增长，

整体合同负债规模自 2021 年中之后，持续下降。存货规模自 2021 年12 月触顶后持

续下降，存货下降背后的原因同样一方面由于拿地少导致的新开工规模不足，另一

方面同样由交付规模增长带来施工规模的被动下降。

从财务报表科目反应的企业经营情况来看，合同负债规模则对应房企已经预售

了但还未交付的期房项目，更高的合同负债规模对应了更高的期房销售规模，同时

也对应了在未来几年，已售期房交付后，更高的潜在收入确认规模的储备。

另一方面，合同负债的规模代表的已售未交付的期房规模，也对应了房企已经

预售的地产项目的持续工程款支出规模。已经预售还未交付的项目，也是当前保交

付政策下，需要保障居民购房者顺利拿到自己购买的期房的规模。合同负债的下降

也意味着交付压力的逐渐下降，这也是保交楼的政策体现。

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证券研究报告房地产2024年09月08日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产风险有所缓释，还需市场回暖——从房企中报看地产风险化解投资要点：房企中报披露，利润承压明显2024H1中报显示，多数房企仍面临销售额下滑与利润下滑的双方面挑战。由于房地产行业的预售制度与滞后于销售的收入确认方式，利润表现更多是往年预售期房的规模以及盈利能力的下滑的滞后体现。从上市房企的存货及合同负债等科目中，可前置看到行业整体经营风险缓释的端倪。行业合同负债及存货规模下降合同负债对应房企已预售未交付的期房收入，典型房企合同负债规模自2021年中之后持续下降，从2021年中5.8万亿降至2024年中3.6...

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