长城证券-多维度解析公募REITs-240912
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投资策略研究
多维度解析公募REITs
对比美国资产的风险收益表现，自2014年以来，美国 REITs 的波动率略高
于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国 REITs 的风险收益比更
接近股票。回到国内市场，计算国内公募REITs的整体波动率时，剔除了REITs
上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内 REITs 的波动率为 14.21%, 低 于
美股REITs ETF的21.99%。对比中证800ETF 的15.75%和十年国债ETF 的
2.08%, 国 内REITs的波动率接近股票，但稳定性略高于A股。
截 至 2 0 2 4 年 9 月 5 日 ， 国 内 公 募 REITs 的发行数量达到45支，总规模为
1343.27 亿元，平均每支的发行规模为 31.87 亿元。从资产类型来看，交通
基础设施类REITs的发行规模居于绝对领先地位，总规模为544.61 亿元，占
全部发行规模的 40.54%。紧随其后的是园区基础设施和消费基础设施。2024
年，公募REITs的发行热度显著回升，摆脱了2023 年的低点。截至2024 年
9月5日，已有14支REITs完成配售，创下历史新高。
从投资者结构来看，公募 REITs的主要认购方式为战略配售，且这一占比逐
年上升。目前国内 REITs 的存量规模较小，而新发行量较大，因此换手率成
为衡量二级市场交易活跃度的重要指标。经历了上市初期的高换手率之后，
当前公募REITs的月换手率基本稳定在15% 左右。从资产类别看，生态环保
板块的日均换手率今年最高，达1.46%; 保租房、能源和产业园板块的日均
换手率也超过1%。
从2022年10月到2024年1月，公募REITs的 P/FFO 估值从28.33大幅回
落至14.95,几乎腰斩。截至2024年8月，REITs 的 P/FFO 中位数回升至
18.84。参照国际经验，RE ITs的 P/FFO 估值通常在10至25之间，因此当前
国内市场估值水平处于合理范围内。
收入端环比来看，除高速 REITs 负增较为明显外，其余资产类别的收入均呈
现增长或基本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同
比数据除生态环保外均有不同程度的下滑。从 EBITDA 看，保租房、仓储物
流以及生态环保的 EBITDA同环比均有改善，而高速及能源的 EBITDA 回落
较为明显。从二季度经营情况看，建议关注三项指标均改善明显的生态环保
REITs以及业绩稳定性较好的保租房REITs。
风险提示：REITs二级市场价格大幅波动风险；国内复苏不及预期导致REITs
经营数据承压；REITs 相关支持政策调整风险；口径不同导致数据统计偏差。
作者
分析师 汪毅
执业证书编号：S1070512120003
邮箱：yiw@cgws.com
分析师 丁皓晨
执业证书编号：S1070524070001
邮箱：dinghaochen@cgws.com
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证券研究报告 |投资策略研究*专题报告
2 0 2 4 年 0 9 月 1 2 日
请仔细阅读本报告末页声明
内容目录
1 从风险收益看REITs ……………………………………………………………………………………………………3
2 国内公募RETs 发展正当时……………………………………………………………………………………………5
3 从基本面看什么 REITs 更值得关注?………………………………………………………………………………… 8
风险提示 ………………………………………………………………………………………………………………… 9
图表目录
图表1:美国各资产年化波动率(%,2014年至今)………………………………………………………………… 3
图表2:美国各资产收益率(2014至今)…………………………………………………………………………… 3
图 表 3 : 公 募REITs 剔除上市首日年化波动率 ………………………………………………………………………… 3
图表4: 国内各资产年化波动率(%,2021.6.22-2024.9.3)………………………………………………………… 4
图表 5: REITs 发行规模统计(亿元)………………………………………………………………………………… 5
图表6: 公募REITs 逐年发行数量 …………………………………………………………………………………… 5
图表 7: 公募REITs 认购投资者结构………………………………………………………………………………… 6
图 表 8 : 公 募REITs月换手率(截至2024.9.5)……………………………………………………………………… 6
图表9: 2024年以来公募REITs成交金额以及日均换手率(截至2024.9.5)………………………………………6
图表10: 公募REITs P/FFO估值中位数 ………………………………………………………………………………7
图表11: 各资产类别 REITs经营数据(万元)……………………………………………………………………… 8
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投资策略研究*专题报告
图表3:公募REITs剔除上市首日年化波动率
名称 波动率(%) 分类 上市日期
中金普洛斯REIT
中航首钢绿能REIT
浙商沪杭甬REIT
平安广州广河REIT
华安张江产业园REIT
红土创新盐田港REIT
富国首创水务REIT
东吴苏园产业REIT
博时蛇口产园REIT
华夏越秀高速REIT
建信中关村REIT
华夏中国交建REIT
国金中国铁建REIT
鹏华深圳能源REIT
中金厦门安居REIT
华夏北京保障房REIT
红土创新深圳安居REIT
华夏合肥高新REIT
18.35
14.75
10.15
10.85
19.67
21.37
21.88
16.64
20.52
14.37
20.48
12.42
10.74
14.05
12.49
13.90
16.09
16.70
物流仓储
生态环保
高速
高速
产业园
物流仓储
生态环保
产业园
产业园
高速
产业园
高速
高速
能源
保租房
保租房
保租房
产业园
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-06-21
2021-12-14
2021-12-17
2022-04-28
2022-07-08
2022-07-26
2022-08-31
2022-08-31
2022-08-31
2022-10-10
25
20
15
10
5
0+
SPDR S&P 500 iShares 20+ First Trust Vanguard Div
ETF Year Treasury S&P REIT Index Appreciation
Bond ETF Fund Index ETF Shrs
300%
25.0%
200%
150%
100%
50%
0%+
SPDR S&P 500 iShares 20+
ETF Year
Treasury
Bond ETF
First Trust
S&P REIT
Index Fund
Vanguard Div
Appreciation
Index ETF
Shrs
资料来源：Wind,长城证券产业金融研究院
资料来源：
Wind,
长城证券产业金融研究院
回到国内市场，我们将计算当前国内公募REITs产品的整体波动率情况。由于REITs上
市首日的涨跌幅限制为30%,之后交易日的涨跌幅限制为10%,且当前国内REITs 的
上市时间普遍较短，为了便于与股票及债券的长期波动率进行比较，我们在计算波动率
时剔除了 REITs 上市首日的涨跌幅。整体来看，国内公募 REITs 的波动率平均值为
14.21%, 显著低于美股 REITs ETF的21 .99%。
1从风险收益看REITs
对比美国各类资产的风险收益，从2014年以来表现来看，美国REITs 波动率略高于美
股以及美国长债；从收益率角度看，REITs 收入介于股与债之间。从风险收益比的角度
看，美国 REITs产品性质其实更类似于股票。
投资策略研究*专题报告
P.3
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图表1:美国各资产年化波动率
(%,2014
年至今) 图表2:美国各资产收益率(2014至今)
标签： #长城证券
摘要：
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投资策略研究多维度解析公募REITs对比美国资产的风险收益表现，自2014年以来，美国REITs的波动率略高于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国REITs的风险收益比更接近股票。回到国内市场，计算国内公募REITs的整体波动率时，剔除了REITs上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内REITs的波动率为14.21%,低于美股REITsETF的21.99%。对比中证800ETF的15.75%和十年国债ETF的2.08%,国内REITs的波动率接近股票，但稳定性略高于A股。截至2024年9月5日，国内公募REITs的发行数量达到45支，总规模为1343.27亿元，平均每支的发行规模为31....
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2024-10-05 161
作者：西装暴徒
分类：按申万行业
价格：免费
属性：10 页
大小：1.19MB
格式：PDF
时间：2024-09-12
