国海证券-新加坡视角：房屋养老金的国际经验-240912-17页
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2024 年09 月12 日
政策深度
研究所：
证券分析师：
夏磊 S0350521090004
xial@ghzq.com.cn
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房屋养老金的国际经验——新加坡视角
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当前，我国房屋养老金制度正处于探索建立阶段，大家关注房屋养
老金钱从哪来、如何用、怎么管等问题。我们从国际视角探索，不
同国家如何通过征收住房维修基金实现房屋的长期维护。本文是该
系列研究的第二篇：新加坡视角。
新加坡房屋分为组屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同类
型社区的维修翻新方式不同。据 HDB 统计，截至 2018 年居民对组
屋、邻居和社区设施的满意度分别高达 93%、95%和98.6%，在国
际上，新加坡组屋模式被视为解决当代住房问题的典范，组屋的维
修与翻新由政府主导，市场实施，居民监督。共管式公寓则由居民
制定维修更新计划及资金筹集，政府承担监督职责。
新加坡组屋的养老制度
1959 年新加坡政府颁布《建屋与发展法》，1960 年成立新加坡建
屋发展局（HDB，Housing & Development Board），HDB 负责新
加坡的公共住房建设与管理，在全国范围内推行公共住宅建设计划。
根据《Singapore's Housing Policies:1960-2013》，1964 年新加坡
推出“居者有其屋”计划，改变原有租赁房屋的形式，开始以低价
向中低收入家庭销售公共住房，面向家庭月收入低于 800 新元的群
体出售组屋，并可以使业主每月的按揭还款额少于需支付的租金。
这种公共住房即为新加坡的特色住宅类型“组屋”，向所有有住房
需求的人提供配有现代设施的体面居所。根据新加坡统计局数据，
截至 2023 年，居住在组屋的家庭户占 78%，可以说是新加坡最普
遍的住宅类型。
1、为何制定组屋翻新计划？
随着经济水平提升，居民对居住环境提出了更高要求。“居者有其
屋”计划的实施使得组屋供给大幅增加，房屋自有率提升。随着经
济发展，新加坡的人均 GDP 从1960 年的 428 美元升至 1990 年的
11862 美元，经济的繁荣带来住房领域的消费升级，从满足居住转
向品质需求。
组屋房龄增长，给居民生活带来不便。据HDB 统计，至 1990 年，
新加坡 66.8 万套已建成公共住宅中，20 年-30 年楼龄的老旧公共住
证券研究报告
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宅占比达 53.7%。早期公共住宅建筑逐渐老化，早期的设计和建造
水平不再满足居民生活需要，老年居民比例提升，停车位等公共设
施短缺等问题逐渐显现。
为应对这些挑战，让旧组屋持续保持房产价值和宜居性，从 20 世纪
90 年代开始，HDB 开始实行组屋翻新计划，并以此来推动新加坡的
旧区改造。
2、组屋翻新计划的变迁
新加坡组屋维修翻新包括日常维护和住宅重新发展计划共同完成。
组屋的日常维护由业主、HDB 分局、市镇理事会三者共同参与。业
主负责定期保养公寓个人区域，HDB 会对具有专业资质的承办商进
行列表，以供屋主选择。HDB 分局会统一组织物业公司，提供全面
的房屋管理及物业管理服务。市镇理事会是自治法律实体，负责管
理、维护和改善市区内组屋住宅单位和商业物业的共同财产，包括
走廊、露台、电梯、水箱、公共照明和开放空间。
组屋的翻新是由 HDB 组织，在不同时期制定针对不同问题的维修计
划。当前，新加坡政府开展住宅重新发展计划，以保持老旧组屋的
适住。包含家庭改善计划（HIP）、电梯升级计划（LUP）、邻里重
建计划（NRP）、重塑我们的家园计划（ROH）四类。
2007 年HDB 推出了家庭改善计划代替主要翻新计划和过渡期翻新
延伸计划中的室内改进项目。在 99 年的租约期内，组屋将进行两次
重大升级。第一个家庭改善计划（HIP），帮助居民解决常见的维护
问题，如混凝土剥落。第二轮政府改善计划（HIP-II），旨在保障公
寓的安全、宜居和保值。当公寓被 HDB 列入 HIP 计划，且 75%以
上符合条件的新加坡公民家庭投票支持 HIP 时，组屋的翻新工作才
会开展。组屋的翻新工程由社会公司承包，居民成立邻里工作委员
会，监督翻新工程的进展以及收集和反馈居民意见。
3、钱从哪来、如何用、怎么管？
早期的组屋翻新，资金大部分由 HDB 承担，业主支付少部分。如主
要翻新计划（MUP）中，据《The Straits Times》(2004/01/22)的报
道，第一次享受此项计划的新加坡公民，如选择标准更新，即不增
加使用面积，则只需支付 7%~14%的更新费用。以三房式为例，房
主支付 2700 新元，HDB 分担 34900 新元。
当前，组屋的维修资金包含日常维护费以及住宅重新发展计划资金
共同完成。
组屋房主按月向市镇理事会缴纳维护费。组屋通过收取维护费
（S&CC）来保持运作，组屋房主每月需缴纳给市镇理事会的费用，
证券研究报告
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用来维护和升级组屋的公共区域。政府会根据屋主身份、屋主所拥
有的财产情况对 S&CC 进行部分退款，也会出台保障计划给予公民
S&CC 退还福利。根据新加坡市镇理事会提供的信息，经过优惠措
施后，组屋居民每月需支付的 S&CC 一般在 20 至115 新元之间，
各市镇相同房型的月度 S&CC 存在个位数差异。
市镇理事会资金按分配在日常维护及周期性维修中。根据《2017 年
镇议会（储备基金最低缴款）财务规则》，S&CC 用于支付日常维
护工作，如清洁工程，园艺维护，垃圾收集和建筑物维护等。在市
镇理事会收集的资金中（包括 S&CC），26%用于储备基金，即长
期周期性更换和大修，如周期性重新喷漆，以及屋顶系统、水泵和
供水系统以及供电系统的更新或更换，14%用于电梯更换基金，用
于更换电梯和电梯升级工程。
政府针对老旧组屋开展住宅重新发展计划，4类计划均由政府全额资
助或补贴大部分费用。对于新加坡公民家庭，政府全额资助 HIP 的
基本改进，并补贴大部分可选改进项。根据 HDB 信息，可选改进有
很高的补贴，最高达 95%。电梯升级计划（LUP），由政府及市镇
理事会补贴大部分费用，公寓业主支付最多 3000 新元。邻里重建计
划（NRP），由政府全额资助。
新加坡共管式公寓的养老制度
根据 2023 年新加坡统计局数据显示，除 78%居住在组屋的家庭户
外，另有约 22%住房为共管式公寓、私人住宅和其他住宅，多数为
高级公寓及其他公寓，面向改善需求的新加坡居民或国际购房者。
新加坡政府规定建筑物拥有人有责任对建筑物进行维修，这也奠定
了共管式公寓的维护方式。
1、钱从哪来、如何用、怎么管？
钱从哪来？新加坡公寓维修费包含在业主公寓月度服务费中。公寓
维修费包含维修基金及储备基金，由每月业主缴纳服务费中的一部
分构成。具体金额由公寓的年度股东大会（AGM）决定，受公寓的
房龄、区位、单元数量、设施和份额价值等影响，不同公寓每月要
支付的维修费相差较大，根据新加坡的房地产门户网站 2020 年统
计，一般费用在 250 至1000 新元区间。
钱如何用？维修费分类分情况使用。维修基金用来保持公寓设施处
于良好工作状态的短期费用，储备基金为维持公寓正常工作所需的
非经常性和大额支出。
钱怎么管？住房维修基金管理由政府严格管控，最大程度上规避维
修基金违规使用与储备不足现象的发生。开发商在管理公司成立之
前负责公寓管理，需设立维修基金。任何维护基金中的资金只能存
放在根据法律许可的指定银行，不得进行投资。开发商需设立维修
摘要：
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作者：百年孤独
分类：按申万行业
价格：免费
属性：17 页
大小：513.41KB
格式：PDF
时间：2024-09-13
