房地产行业专题研究报告：地产24H1业绩总结，当期业绩承压，行业企稳需耐心-240901-国金证券-18页

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核心观点

业绩持续承压，央国企韧性更强。2024 年上半年 54 家样本房企：①总营收 13787 亿元，同比-15.2%；归母净利

润-566 亿元，亏损扩大 1504.5%。②整体毛利率 13.2%，同比-1.03pct，其中央国企 16.9%，较 23 年底-1.14pct；民

企10.3%，较 23 年底+0.18pct；混合 11.0%，较 23 年底-2.6pct。华润、中海、龙湖、新城毛利率超过 20%。③整体

销管费率 5.34%，较 23 年-0.08pct，其中央国企 5.17%，较 23 年+0.01pct；民企 5.94%，较 23 年-0.48pct；混合 4.94%，

较23 年+0.28pct。④ 24 家A股样本房企计提 144 亿元资产减值损失，同比+148%，轻装上阵后减轻未来业绩释放压力。

经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出。2024 年上半年：①销售端：普遍承压下央国企及改善性房

企的销售韧性更强。重点房企均未实现销售正增长，其中绿城销售额同比-5.74%降幅最小。②投资端：央国企仍是土

地市场的主要玩家。14 家重点房企整体投资强度为 0.16，而 23 年全年为 0.34，其中建发、越秀、滨江、绿城能维持

投资强度。当前房企拿地利润仍有保障，积极拿地的房企项目去化及利润率更有保障。

资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期。截至 2024 年中期，54 家样本房企：①资产负债：整体资产规模

延续缩表态势，较 23 年底-3.9%。其中央国企较 23 年底-0.4%，民企较 23 年底-6.7%，混合较 23 年底-6.3%。2024H1

整体资产负债率 76.8%，较 23 年底-0.26pct。②资产流动性：建发、滨江的竣工存货占总存货比例均小于 10%；建发、

滨江、保利的资产流速均在 70%以上。③债务结构：18 家重点房企整体短期有息负债占比 26.6%，较 23 年底+0.3pct，

建发、金茂、中海、龙湖、招商、华发、保利等房企短期有息负债占比低于 20%，偿债压力较小。④融资成本：17 家

重点房企平均融资成本 4.09%，较 23 年底-24bp。绿城、滨江、华润、华发、越秀的融资成本降幅超过 30bp。头部央

企的融资成本均已降至 3.2%-3.3%，具备领先的成本优势。

展望后市业绩，市场预期已充分降低，拐点或将在 2025 年出现。随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部

分房企业绩负担减轻。当 21H2 后获取的高毛利项目逐渐进入结转周期，同时政策不断支持助力行业销售逐步企稳，

2025 年以后头部央国企和改善型房企的毛利率有望率先实现企稳回升。

展望后市政策，新一轮政策加码仍然可期。收储方面，517 央行提出收储去库存以来，当前已有超 80 城表态支

持，福州武汉收储已落地，料后续进展有望加速。金融政策方面，美联储降息在即，打开我国降准降息窗口，新一轮

金融端支持或将发力，增量房贷利率及存量房贷利率均有望降低，减轻按揭负担激发需求入市。需求政策方面，一线

城市仍有政策优化的空间。

投资建议

当前行业整体业绩承压，基本面仍在筑底中，市场预期已充分降低。随着政策在供需两端持续发力助力行业企稳，

房企此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，业绩包袱逐渐出清，2025 年或将迎来业绩拐点，头部央国企和改善型房企

的毛利率有望率先实现企稳回升。建议关注收储等政策落地情况及房企销售改善进程。首推有持续拿地能力、布局核

心城市核心地块、主打改善产品的房企，如建发国际集团、滨江集团等，其能在 2024 年后实现规模和业绩双增长，

ROE 有望稳步提升。稳健选择头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等，其财务安全稳健，资金实力强，

在结转完高地价项目和计提存货减值后，预计 2024 年后毛利率将持续改善，引导估值提升。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

行业专题研究报告

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内容目录

房企的选择及说明................................................................................ 4

一、业绩持续承压，央国企韧性更强................................................................ 5

1.1、营收下降归母净利润连亏，各类房企分化明显............................................... 5

1.2、毛利率延续下行趋势，销管费用率继续压降................................................. 6

1.3、持续计提资产减值，减轻业绩释放压力..................................................... 8

二、经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出................................................ 9

2.1、销售持续下行，央国企韧性更强........................................................... 9

2.2、投资更趋审慎，央国企成为土地市场的主要玩家............................................ 10

三、资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期................................................... 11

3.1、资产负债延续缩表趋势.................................................................. 11

3.2、改善型房企资产质量高、流动性强........................................................ 12

3.3、房企债务结构及融资成本分化............................................................ 13

四、投资建议................................................................................... 14

五、风险提示................................................................................... 16

图表目录

图表 1：本文房地产开发企业的分类及明细 ......................................................... 4

图表 2：销售排名靠前且市场关注度较高的 18 家重点房企 ............................................ 4

图表 3： 2024H1 各类房企资产规模分布............................................................. 5

图表 4： 2024H1 各类房企营收分布................................................................. 5

图表 5： 2018-2024H1 各类房企营收同比走势........................................................ 6

图表 6： 2018-2024H1 各类房企归母净利润同比走势.................................................. 6

图表 7： 2024 上半年 18 家典型房企营收及归母净利润同比情况........................................ 6

图表 8： 2017-2024H1 各类房企毛利率走势.......................................................... 7

图表 9： 18 家重点房企 2023 及2024H1 毛利率情况................................................... 7

图表 10： 2017-2024H1 各类房企销管费率走势....................................................... 8

图表 11： 18 家重点房企 2023 及2024H1 销管费用率情况.............................................. 8

图表 12： 24 家A股房企持续计提资产减值损失...................................................... 8

图表 13： A 股重点房企 23H1 及24H1 资产减值损失情况............................................... 8

图表 14： 2024 年上半年 24 家A股房企计提资产减值损失排序......................................... 8

图表 15： 2024 年1-8 月TOP30 房企销售表现........................................................ 9

行业专题研究报告

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图表 16： 18 家重点房企 2023 年及 2024H1 销售额同比增速........................................... 10

图表 17：重点房企投资强度分化 ................................................................. 10

图表 18：重点房企 2023 及2024H1 投资强度 ....................................................... 10

图表 19： 2024 年上半年权益拿地金额 TOP20 房企中，共有央国企 12 家及城投 4家...................... 10

图表 20： 2018-2024H1 各类房企总资产规模同比走势................................................ 11

图表 21： 18 家重点房企总资产规模及变动......................................................... 11

图表 22： 2019-2024H1 各类房企资产负债率走势.................................................... 12

图表 23： 18 家重点房企的资产负债率对比......................................................... 12

图表 24：房企竣工存货占总存货比例对比 ......................................................... 12

图表 25：房企资产流速对比 ..................................................................... 13

图表 26： 18 家重点房企短期有息负债占比走势..................................................... 13

图表 27： 18 家重点房企 2023 及2024H1 短期有息负债占比........................................... 13

图表 28：重点房企平均融资成本走势 ............................................................. 14

图表 29：重点房企 2023 及2024H1 融资成本对比 ................................................... 14

图表 30： A 股地产 PE-TTM ....................................................................... 15

图表 31：港股地产 PE-TTM....................................................................... 15

图表 32：覆盖公司估值表 ....................................................................... 16

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摘要：

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