房地产行业2024年半年报总结：业绩整体承压，优质房企稳健-240902-兴业证券-14页

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证券研究报告

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房地产行业

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压，优质房企相对稳健》2024-

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结：板块业绩整体承压，优质房

企综合优势明显》2023-11-07

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结：行业业绩边际好转，优质房

企未来可期》2023-09-05

＃emailAuthor＃

分析师：

靳璐瑜

jinluyu@xyzq.com.cn

S0190520080003

宋词

songci@xyzq.com.cn

S0190523120004

投资要点

＃summary＃

1、业绩方面：收入下滑，业绩承压，优质房企好于行业。

⚫ 板块业绩承压，营业收入同比下降，归母净利润亏损，主要因为毛利率下滑

和减值。2024H1 地产板块实现营业收入 7815 亿元，同比-21%；归母净利润

亏损规模 109 亿元，去年同期盈利 337 亿元。业绩下滑主要因为：1）毛利率

下滑，2024H1 板块整体毛利率 14.3%，较 23 年底下降 2.1pct，较去年上半年

下降 2.9pct；2）部分房企提前释放减值压力致减值规模同比大幅提升，2024H1

板块资产减值损失为 95.4 亿元，去年同期 33.3 亿元。信用减值损失为 39.2 亿

元，去年同期 17.2 亿元。

⚫ 优质房企业绩相对好一些。2024H1 第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为-

3.0%/-24.8%/-24.4%/-32.3%，归母净利润第一梯队盈利 113 亿元，第二、三、

四梯队分别为-193/10/-39 亿元，第一梯队优质房企表现远好于其他梯队。

2、财务方面：优质房企融资能力大幅好于板块。

⚫ 净负债率提升，现金短债比下降。截至 2024 年上半年，板块剔除预收账款资

产负债率为 68.5%，较 2023 年底下降 0.7 个百分点；净负债率为 76.3%，较

2023 年底上升 7.3 个百分点；现金短债比为 0.95，2023 年为 1.19。板块整体

货币资金为 7223 亿元，同比下降 23.7%。

⚫ 第一梯队房企财务指标优于其他梯队，尤其是净负债率和现金短债比指标。

具体来看，2024 年上半年，一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分

别为 64%/69%/63%/84%，净负债率分别为 57%/85%/66%/149%；现金短债比

分别为 2.06/0.91/0.87/0.20。

⚫ 板块整体有息负债规模下降，第一梯队提升。2024 年上半年，行业整体有息

负债规模同比下滑 2.6%，其中一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为

+2.7%/-5.2%/-7.4%/+1.0%。

3、行业销售和拿地规模下降，优质房企好于行业。

⚫ 行业销售下滑，优质房企降幅略小于行业。2024 年1-7 月全国商品房销售金

额同比下降 24.3%。根据克而瑞百强房企数据，2024 年1-8 月百强房企销售

金额同比下降 38.7%。优质房企销售增速同比下降 30.1%，降幅小于百强水

平。

⚫ 土地成交金额下滑，优质房企也减少了拿地力度。2024 年1-7 月300 城住宅

类用地成交金额同比-41.8%。四家主要央企 1-7 月拿地力度平均 13.5%，去年

平均 32.1%。

投资建议：

地产行业在 2024 年上半年业绩仍受毛利润率下行和提前释放减值压

力影响。优质房企业绩、融资、销售拿地都更加稳健。我们认为地产基本面最终将

迎来长期持续复苏，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等。

风险提示：基本面恢复不及预期、政策落地低于预期、房企信用风险超预期。

＃title＃

房地产行业 2024 年半年报总结：

业绩整体承压，优质房企稳健

＃createTime1＃

2024 年9月2日

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- 2 -

行业投资策略报告

1、业绩方面：收入下滑，业绩承压，优质房企好于行业 ................................... - 3 -

1.1、板块收入和利润情况 ....................................................................................... - 3 -

1.2、整体下滑下，优质房企业绩相对好一些........................................................ - 5 -

2、优质房企融资优势明显 ...................................................................................... - 6 -

2.1、优质房企财务指标更加稳健 ........................................................................... - 7 -

2.2、有息负债规模同比下降 ................................................................................... - 8 -

3、行业销售、拿地下滑，优质房企好于行业 ....................................................... - 9 -

3.1、行业销售下滑，优质房企降幅略小一些........................................................ - 9 -

3.2、行业拿地规模下降，优质房企拿地占比长期保持提升趋势 ...................... - 10 -

3.3、个别地块热度较高，整体溢价率低位，拿地利润率保持稳定 .................. - 11 -

图表目录

图表 1、板块营业收入规模有所下滑(亿元) .......................................................... - 3 -

图表 2、2024H1 板块营收同比-21% ...................................................................... - 3 -

图表 3、全国竣工面积同比(%) .............................................................................. - 4 -

图表 4、板块归母净利润规模（亿元） ................................................................ - 4 -

图表 5、毛利率依然下滑 ........................................................................................ - 4 -

图表 6、净利润率持续磨底 .................................................................................... - 4 -

图表 7、2024H1 资产减值规模有所扩大 (亿元) .................................................. - 5 -

图表 8、2024H1 信用减值规模有所扩大(亿元) .................................................... - 5 -

图表 9、地产板块净资产收益率 ............................................................................ - 5 -

图表 10、板块 2019 年以来 ROE 拆分 .................................................................. - 5 -

图表 11、2024H1 各梯队营业收入(亿元) .............................................................. - 6 -

图表 12、2024H1 各梯队营业收入同比增速 ......................................................... - 6 -

图表 13、2024H1 各梯队归母净利润规模(亿元) .................................................. - 6 -

图表 14、板块负债率情况 ...................................................................................... - 7 -

图表 15、现金短债比有所下降 .............................................................................. - 7 -

图表 16、各梯队剔除预收账款资产负债率........................................................... - 7 -

图表 17、各梯队净负债率 ...................................................................................... - 7 -

图表 18、各梯队现金短债比 .................................................................................. - 8 -

图表 19、各梯队货币资金变化 .............................................................................. - 8 -

图表 20、各梯队有息负债增速 .............................................................................. - 8 -

图表 21、房地产行业开发资金情况 ...................................................................... - 9 -

图表 22、2024 年1-8 月债券发行规模 .................................................................. - 9 -

图表 23、开发贷余额及同比增速 .......................................................................... - 9 -

图表 24、信托发行规模 .......................................................................................... - 9 -

图表 25、统计局全国商品房销售金额同比......................................................... - 10 -

图表 26、克而瑞百强房企销售金额同比 ............................................................ - 10 -

图表 27、优质房企排名持续提升 ........................................................................ - 10 -

图表 28、300 城住宅类用地成交金额同比.......................................................... - 11 -

图表 29、优质房企拿地金额占比 ........................................................................ - 11 -

图表 30、优质房企拿地力度也有下滑 ................................................................ - 11 -

图表 31、2021 年以来拿地溢价率显著下降并保持低位 .................................... - 12 -

图表 32、拿地毛利率 – 核心城市 2021-2023 年拿地毛利率测算 ................... - 12 -

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行业投资策略报告

报告正文

1、业绩方面：收入下滑，业绩承压，优质房企好于行业

从地产板块 2024 年半年报来看，收入下滑，业绩承压。2024H1 地产板块实现营

业收入 7815 亿元，同比-21%；归母净利润亏损规模 109 亿元，去年同期盈利 337

亿元。业绩下滑主要因为：1）毛利率下滑，2024H1 板块整体毛利率 14.3%，较

23 年底下降 2.1pct，较去年上半年下降 2.9pct；2）部分房企提前释放减值压力致

减值规模同比大幅提升，2024H1 板块资产减值损失为 95.4 亿元，去年同期 33.3

亿元。信用减值损失为 39.2 亿元，去年同期 17.2 亿元。

整体承压下，优质房企业绩相对好一些。我们将房地产板块上市公司划分四个梯

队，第一梯队房企业绩表现相对好一些。2024H1 第一/二/三/四梯队房企营收增速

分别为-3.0%/-24.8%/-24.4%/-32.3%，归母净利润分别为 113/-193/10/-39 亿元，其

中第一梯队归母净利润降幅最小为下滑 37.2%，优于第三梯队同比下滑 81.8%和

二、四梯队亏损的情况。

1.1、板块收入和利润情况

收入方面，2024H1 地产板块实现营业收入 7815 亿元，同比-21%。边际变化来看，

2022-2024H1 营业收入分别为-8%、-2%、-21%，2024H1 有所扩大。营业收入变化

趋势大致与行业竣工类似，2022-2024H1 竣工同比增速分别为-15.0%、17.0%、-

21.8%。

归母净利润方面，板块（剔除已退市房企）自 2022 年开始明显下滑，2022 年整体

盈利 17 亿元，较 2021 年同比下降 98%；2023 年行业亏损 18 亿元；2024H1 归母

净利润亏损幅度进一步提升至 109 亿元。

图表 1、板块营业收入规模有所下滑(亿元) 图表 2、2024H1 板块营收同比-21%

资料来源：wind ，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理

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