中国银行-新形势下房市重构与融资模式创新-241030-12页

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伦敦经济月刊（2013 年1

月）

2013 年1月18 日

中银研究产品系列

● 《经济金融展望季报》

● 《中银调研》

● 《宏观观察》

● 《银行业观察》

● 《国际金融评论》

● 《国别/地区观察》

作者：宗良中国银行研究院

李佩珈中国银行研究院

电话：010 – 6659 4312

签发人：陈卫东

审稿：王家强

联系人：刘佩忠

电话：010 – 6659 6623

＊对外公开

＊＊全辖传阅

＊＊＊内参材料

2024 年10 月30 日 2024 年第 49 期（总第 560 期）

新形势下房市重构与融资模式创新＊

房地产业在我国具有重要而独特位置，加快房

地产发展新模式构建不仅是破解房地产发展困境的

内在要求，也是促进中国经济加快向创新驱动转型

的治本之策。党的二十届三中全会再次强调“加快

构建房地产发展新模式”。房地产发展新模式是涉

及到业务重心、土地供应、住宅供给、房地产企业

运营模式等多个方面，将重构房地产行业发展的底

层逻辑，也对金融提出新要求。近期，央行出台降

低存量房贷利率、下调二套房首付比例、加大保障

性住房再贷款支持等政策，这对降低居民房贷负

担、提高购房积极性等无疑将起到积极作用。未

来，金融业要围绕新模式下城市更新改造、租赁性

住房等重点领域，加快形成金融支持新模式。特别

是，当前形势下要更加重视激发房地产需求，助力

房地产行业从旧模式向新模式的平稳转型。

研究院

新形势下房市重构与融资模式创新

房地产业在我国具有重要而独特位置，加快房地产发展新模式构建不仅是破解房

地产发展困境的内在要求，也是促进中国经济加快向创新驱动转型的治本之策。党的

二十届三中全会再次强调“加快构建房地产发展新模式”。房地产发展新模式是涉及

到业务重心、土地供应、住宅供给、房地产企业运营模式等多个方面，将重构房地产

行业发展的底层逻辑，也对金融提出新要求。近期，央行出台降低存量房贷利率、下

调二套房首付比例、加大保障性住房再贷款支持等政策，这对降低居民房贷负担、提

高购房积极性等无疑将起到积极作用。未来，金融业要围绕新模式下城市更新改造、

租赁性住房等重点领域，加快形成金融支持新模式。特别是，当前形势下要更加重视

激发房地产需求，助力房地产行业从旧模式向新模式的平稳转型。

一、房地产模式重构：逻辑与方向

1998 年，我国开启房地产市场化改革的新篇章。受益于经济快速增长、城镇化进

程大幅加快、居民收入显著提高以及房地产金融的加大发力，我国房地产市场迅速发

展，既为改善我国居民住房状况、提高住房自有率做出了重要贡献，也使得房地产业

快速发展、成为拉动经济增长的火车头。但旧有模式也显示出越来越多弊端，既难以

为继，也加大潜在风险，亟需构建房地产发展新模式。

（一）业务重心重构：从“住房短缺”向“结构优化”转型

经过多年的发展，我国住房问题已从改革开放之初的“住房短缺”演变为当前房

地产市场供需基本平衡，结构优化将成为未来主要方向。根据中国统计局第七次人口

普查数据，2020 年我国人均住房面积 41.76 平方米，相比 2010 年上升了 10.7 平方米，

住房自有率约为 73.8%，位居全球前列（图 1）。特别是考虑到中国的人口总量及结构

正在发生重大变化，这使得房地产供应短缺问题不再突出。数据显示，16-59 岁劳动年

龄人口占总人口比例将从 2022 年62%下降至 2050 年的 52.5%，劳动年龄人口绝对数量

减少意味着主力购房需求接近见顶。

图1：主要国家人均住房面积对比

资源来源：各国统计局

但中国居民住房需求仍具备提升空间。一方面，改善性需求带来的住房增长空间。

随着收入水平及生活质量的提高，居民对于住房改善型需求将明显提升，尤其是我国

仍存在大量的上世纪 90 年代左右的居民住宅，配套及户型已经难以满足部分居住需求，

存在更新换代的空间。预计 2020-2040 年，我国的二次置业需求将超过首次置业需求。

与此同时，伴随着人口老龄化进程的加快以及经济社会绿色转型背景下，居民对养老

住宅、节能建筑等住宅升级需求将明显上升。另一方面，城镇化背景下新市民、青年

人等群体住房需求依然较大。2023 年，我国户籍人口城镇化率为 48.3%左右，与常住

人口城镇化率之间存在 17 个百分点的缺口，而这一缺口的主要构成就是“新市民”群

体。未来，随着户籍改革深化、城镇化进程拴推进，新市民数量还将增长，进一步拉

动新增住房需求。从区域来看，《中国人口普查年鉴 2020》数据显示，广东、上海、

北京人均住房面积分别为 29.59、30.58 和33.41 平方米，低于全国平均水平，这些省

份及城市入口流入规模大，产业聚集能力强，购房需求依然较大。据调查，2021 年年

末，北京有 800 多万新市民，广东的新市民数量超过了 4000 万。

（二）住房供给重构：从以售为主向租购并举转型

我国高度重视中低收入人群的住房问题，早在 1998 年房地产市场化改革之初，我

国就确立了“保障轨+市场轨”的双轨制住房供应模式，但受多种因素影响，保障性住

房供应不足一直是我国住房供应的短板。未来一段时间，加快构建租购并举住房供应

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Ω伦敦经济月刊（2013年1月）2013年1月18日中银研究产品系列●《经济金融展望季报》●《中银调研》●《宏观观察》●《银行业观察》●《国际金融评论》●《国别/地区观察》作者：宗良中国银行研究院李佩珈中国银行研究院电话：010–66594312签发人：陈卫东审稿：王家强联系人：刘佩忠电话：010–66596623＊对外公开＊＊全辖传阅＊＊＊内参材料2024年10月30日2024年第49期（总第560期）新形势下房市重构与融资模式创新＊房地产业在我国具有重要而独特位置，加快房地产发展新模式构建不仅是破解房地产发展困境的内在要求，也是促进中国经济加快向创新驱动转型的治本之策。党的二十届三中全会再...

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