REITs四季报及行情点评：高分红优势渐起-20240131-国盛证券-27页

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证券研究报告 | 固定收益研究
2024 年01 月31 日
固定收益点评
高分红优势渐起--REITs 四季报及行情点评
REITs 二级市场 2023Q4 公募 REITs 市场整体情绪略有回升，但活跃度依旧较
低，四季度 REITs 全部下跌，仓储、产业园等产权类预期较弱，跌幅更明显。
2023Q4以来，29 只REITs 全部下跌。跌幅较大的为博时蛇口产园 REIT 跌
38.76%，华安张江产业园 REIT 跌38.37%，嘉实京东仓储基础设施 REIT 跌
37.26%。从2023 年以来表现来看，二级市场所有 REITs 均出现不同程度的下
跌。跌幅较大的 REITs 主要出现在园区类、交通基础设施类和仓储物流类。从成交
情况热度来看，四季度换手整体呈上行趋势。四季度 REITs 板块换手率整体上行，
日换手率从 0.6%左右上升至 1.3%。
从Q4 EBITDA 完成度来看，29 只REITs 中，10 只超额完成，19 只未达成目
标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，保障性租赁住房
类和仓储物流类整体表现较优，4只保障性租赁住房类 REITs 只有红土创新深圳安
居REIT 未达预测值，占比 25%；3只仓储物流类 REITs 中只有红土创新盐田港
REIT1 只未达预测值，占比 33%；2只生态环保类富国首创水务 REIT 未达预测
值，占比 50%；3只清洁能源 REITs 中有 2只未达预测值，占比 67%；产业园类
REITs 中有 7单未达预测值，占比 78%；高速公路类 REITs 中有 7只未达预测值，
占比 88%。
从Q4 可供分配收益完成情况来看，29 只REITs 可供分配现金流中，14 只超额
完成，15 只低于预期，保障房、园区类完成度较好。具体来看，保障房类 4只
REITs 可供分配额只有 1只未达预测，园区类 9只REITs 只有两只未达目标。
交运类和仓储物流类分别有 6只、2只REIT 未达预期，生态环保类的富国首创水
务REIT 和清洁能源的 3只REITs 也均未完成单季度预期值。
分资产类型来看，四季度高速公路类 REITs 整体通行量环比下降，同比上升。Q4
除中金山东高速 REIT、国金中国铁建 REIT 由于部分道路的连通，引流了新的车
流量，通行量环比上升、中金安徽 REIT 由于周变路网变化、改扩建等原因，通行
量同比下滑 7.58%外，其余 REIT 通行量均呈现环比下降、同比上升态势。生态环
保类产品整体表现受到季节性及国补的影响：2023Q4中航首钢绿能 REIT 垃圾处
理量同比和环比均有小幅上涨（12.88%/5.38%），本期 EBITDA 同比增长 191.8%，
可供分配金额同比下降 49.37%，主要与去年四季度高基数有关。园区类 REITs 表
现相对稳定，各产业园出租率相对上季度变动不大。华安张江光大 REIT 2023Q4
项目出租率由 67.6%上升至 72%，但租金环比有所下滑，可供分配金额环比增长
6.11%，有所恢复。建信中关村 REIT 由于北京产业园市场整体表现低迷，市场成
交活跃度较低，仍面临下行压力，2023Q4 出租率无明显提升，几乎维持 Q3 水平，
2023 年Q4 EBITDA 环比下降 36.04%，可供分配金额环比下降 4.08%，其余 REITs
表现相对稳健。仓储物流类 REITs 四季度整体来说运营保持平稳。2023Q4 红土
盐田港 REIT 经营活动现金流量净额大幅下降，与项目公司申购货币基金 5000 万
元有关；嘉实京东仓储基础设施 REIT 出租率维持在 100%，中金普洛斯 REIT 出
租率上升 1个百分点至 92%，平均月租金保持稳定。保障性租赁住房类 REITs 运
营平稳，大部分均已完成可供分配现金流指标。能源类鹏华深圳能源 REIT 受市场
供需情况、电网代购电量安排、经营策略等原因影响，前三季度上网电量同比上升，
因此四季度用气量及相应上网电量同比下降，全年经指标平稳。中航京能光伏 REIT
两个项目公司 2023 年四季度均因光照资源条件的季节性波动发生结算电量与对
应经营性收入损失，参与电力市场交易电量有所下滑。中信建投国家电投新能源
REIT 整体运营状况良好，2023Q4 发电量较高，电价水平保持稳定。
整体来看，目前公募 REITs 分红率具备吸引力。但二级市场情绪一般，交易机会
较难把握，仍建议右侧参与，配置盘可结合派息率及 IRR 情况进行选择，市场目
前对于经营恶化敏感性较高，结合目前宏观环境，方向上推荐关注周期性较弱的生
态环保类 REITs，景气度较好的能源类 REITs 与部分经营稳定的保障房类以及关
注一级即将上市的消费基础设施 REITs 新品类。
风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。
作者
分析师 杨业伟
执业证书编号：S0680520050001
邮箱：yangyewei@gszq.com
分析师 张明明
执业证书编号：S0680523080006
邮箱：zhangmingming3653@gszq.com
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2024 年01 月31 日
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内容目录
一、四季度行情演进及后续展望 .............................................................................................................................. 3
二、四季报经营情况：保障房和仓储物流完成度较好，清洁能源分化 ........................................................................ 6
三、四季报可供分配情况：保障房、园区类完成度较好 ............................................................................................ 9
四、具体项目经营情况梳理 ................................................................................................................................... 12
4.1 高速公路类 REITs ..................................................................................................................................... 12
4.2 生态环保类 REITs ..................................................................................................................................... 15
4.3 园区类 REITs ............................................................................................................................................ 16
4.4 仓储物流类 REITs ..................................................................................................................................... 21
4.5 保障性租赁住房类 REITs ........................................................................................................................... 24
4.6 清洁能源类 REITs ..................................................................................................................................... 25
风险提示 .............................................................................................................................................................. 26
图表目录
图表 1：四季度以来涨跌幅情况（截止到 2024/1/24）
.............................................................................................. 3
图表 2：今年以来涨跌幅情况（截止到 2024/1/24）
................................................................................................. 4
图表 3：2022 年以来 REITs 板块日换手率情况（%）
............................................................................................... 4
图表 4：2023 年公募 REITsQ4EBITDA 表现与说明书对比（万元）
............................................................................ 6
图表 5：2023 年公募 REITsQ4EBITDA 与募集说明书预测情况明细（万元）
............................................................... 7
图表 6：2023 年公募 REITs EBITDA 累计与募集说明书预测情况明细（万元）
........................................................... 8
图表 7：2023 公募 REITsQ4 单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）
................................................................ 9
图表 8：2023 公募 REITsQ4 可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）
........................................................ 10
图表 9：2023 公募 REITs 可供分配总金额表现与说明书对比（万元）
....................................................................... 11
图表 10：2023 公募 REITs 可供分配总金额与募集说明书预测情况明细（万元）
....................................................... 11
图表 11：2023 年高速类 REITs 通行量情况
............................................................................................................. 12
图表 12：2023 年高速公路类 REITs 财务数据情况对比
............................................................................................ 13
图表 13：2023 年生态环保类 REITs 废弃物处理情况
............................................................................................... 15
图表 14：2023 年生态环保类 REITs 财务数据情况对比
............................................................................................ 16
图表 15：2023 年前三季度园区类 REITs 经营情况对比
............................................................................................ 18
图表 16：2023 园区类 REITs 财务数据情况对比
...................................................................................................... 19
图表 17：2023 年仓储物流类 REITs 经营情况对比
................................................................................................... 22
图表 18：2023 年仓储物流类 REITs 财务数据情况对比
............................................................................................ 23
图表 19：保障性租赁住房类 REITs 出租率情况（%）
.............................................................................................. 24
图表 20：2023 年Q4 保障性租赁住房类 REITs 财务数据情况
................................................................................... 24
图表 21：2023 年清洁能源类 REITs 电量电价情况
................................................................................................... 25
图表 22：2023 年Q2、Q3 与Q4 清洁能源类 REITs 电量电价情况
............................................................................ 25
图表 23：2023 年清洁能源类 REITs 财务数据情况对比
............................................................................................ 26
2024 年01 月31 日
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一、四季度行情演进及后续展望
2023Q4 以来，29 只REITs 全部下跌，指数下跌 18.83%。跌幅较大的主要为产业园
及仓储类 REITs，其中跌幅前三为博时蛇口产园 REIT 跌38.76%，华安张江产业园 REIT
跌38.37%，嘉实京东仓储基础设施 REIT 跌37.26%。
从2023 年以来表现来看，二级市场所有 REITs 均出现不同程度的下跌，指数下跌
33.13%。跌幅较大的 REITs 主要出现在园区类、交通基础设施类和仓储物流类，其中
博时蛇口产园 REIT、华安张江产业园 REIT、建信中关村 REIT 2023 年以来来分别下跌
51.83%、46.72%、53.58%；华夏中国交建 REIT 2023 年以来下降 43.64%；中金普洛
斯REIT 2023 年以来下降 47.8%。
图表 1：四季度以来涨跌幅情况（截止到 2024/1/24）
资料来源：Wind，国盛证券研究所
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
华
夏
越
秀
高
速
REIT
中
金
安
徽
交
控
REIT
富
国
首
创
水
务
REIT
华
安
张
江
产
业
园
REIT
国
泰
君
安
东
久
新
经
济
REIT
摘要：

请仔细阅读本报告末页声明证券研究报告|固定收益研究2024年01月31日固定收益点评高分红优势渐起--REITs四季报及行情点评REITs二级市场2023Q4公募REITs市场整体情绪略有回升，但活跃度依旧较低，四季度REITs全部下跌，仓储、产业园等产权类预期较弱，跌幅更明显。2023Q4以来，29只REITs全部下跌。跌幅较大的为博时蛇口产园REIT跌38.76%，华安张江产业园REIT跌38.37%，嘉实京东仓储基础设施REIT跌37.26%。从2023年以来表现来看，二级市场所有REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs主要出现在园区类、交通基础设施类和仓储物流类。从成交情况...

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