20231130-中指研究院-外资并购不动产：注重长期稳健收益，布局新兴物业

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中指企业专题
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2023 年初以来，外资企业在内地并购不动产主要集中在持有经营性物业、核心城市优质土地和大
型房地产企业股票及债券三个领域。外资企业进行并购往往看重并购标的所能带来的长期稳健收益，并
根据经济发展趋势在新兴领域拓展机会。当前内地房地产市场相对低迷，房企出售资产以抵偿债务、回
笼资金，美联储持续加息，中国经济基本面持续向好等因素均影响外资企业在内地的并购决策。展望未
来，预计外资企业仍会把握时机在内地并购持有经营性物业，并加大对新兴物业的投入。
一、并购标的：持有经营性物业、核心城市优质土地、股票及债券
在持有经营性物业方面，外资企业并购标的既包括商业地产、写字楼等传统物业，也包含长租公寓、
物流地产等新兴物业。从收购数量来看，持有经营性物业一直为外资企业在内地并购不动产交易最多的
类型之一，因其能够产生稳定的现金收益而受到外资青睐。与 2022 年相比，2023 年外资并购持有经营
性物业数量有所减少。
表：2022年以来外资在中国内地并购持有经营性物业情况
时间
企业
物业类型
城市
项目并购情况
2022.2
易商红木
物流、工业
上海、苏
州、杭州等
收购总建筑面积达 55 万平米，共计 11 个已竣工的
物流及工业资产包组合
2022.2
GIC
长租公寓
上海
联合锦和资管收购上海市徐汇区后社·西岸服务式
公寓项目
2022.4
新世界
交通
-
龙光交通广西子公司 40%股权及债权
2022.5
新世界
物流地产
成都、武汉
六项物流物业
2022.5
领展
物流地产
嘉兴、常熟
以9.47 亿元向东百集团收购 3个仓储物流园
2022.6
摩根士丹利
物流、工业
南通、苏
州、嘉兴等
收购 SC Capital 长三角物流及工业资产包，包括
近21 万平方米的综合物流地产项目
2022.9
博枫
长租公寓
上海
收购上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目
2022.10
凯德
写字楼
北京
北京博瑞大厦写字楼项目
2022.10
高盛资管
物流地产
-
与森瑶中国成立合资公司，寻求中国一线城市及周
边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会
2022.11
普洛斯
物流地产
国家级物流
节点城市或
各自省份的
重要流通节
点
普洛斯中国收益基金 VI 完成募集，该基金资产管
理规模达 76 亿元人民币，将投资于中国 19 个城市
的20 处物流园区
2022.11
黑石
物流地产
粤港澳大湾
区
即将完成对粤港澳大湾区内面积约 28 万平方米现
代仓库的收购
2022.11
凯德
产业园
-
成立两支在岸人民币基金，总规模约 40 亿元，将
聚焦投资于中国的产业园项目
2022.12
太古
商业地产
成都
收购成都远洋太古里项目的 50%权益
2023.1
凯德
写字楼
上海
上海杨浦区尚浦中心 F3 项目
2023.2
嘉里物流
物流地产
天津
天津环捷物流，内含 75 亩自有土地及 2.2 万平化
工仓库
2023.2
凯德
写字楼
北京
以28.1 亿元收购北京苏宁生活广场
2023.2
凯德
物流地产
佛山
以7.99 亿元收购东佛山一个优质物流项目
2023.4
GIC
商业地产
北京
华润北京万象城项目公司 70%股份
2023.5
普洛斯
-
-
计划出售部分中国资产
2023.5
铁狮门
星狮地产集团
长租公寓
深圳
深润大厦长租公寓部分，总投资约为 7.17 亿元
外资并购不动产：注重长期稳健收益，布局新兴物业
中指研究院
中指企业专题
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2023 上半年
SilkRoad
商业地产
深圳
以15.4 亿元买入深南万科里
2023.8
博枫
长租公寓
上海
静安聚源大厦，未来将沿用“博邻 blinq”品牌
2023.11
黑石
物流地产
广州、南
京、武汉、
成都等
有意出售 11 个物流园项目，总价超百亿元
数据来源：公开资料，中指研究院综合整理
在土地与住宅项目方面，受近年来内地房地产市场深度调整影响，与 2022 年相比，2023 年外资企
业一方面减少了公开市场拿地数量，拿地聚焦一线城市及企业深耕多年的核心区域城市。另一方面，外
资企业进行项目股权置换或接手出险房企手中合作项目的股权，以增加企业对项目的掌控。
表：2022年以来外资在中国内地拿地与住宅项目并购情况
时间
企业
城市
拿地或住宅项目并购情况
2022.1
嘉里建设
上海
以133.29 亿元通过招标形式购入上海市黄浦区广场社地块
2022.3
凯德
成都
以11.75 亿元竞得成华二仙桥宅地，成交楼面价 1.61 万元/平方米，溢
价率 14.3%
2022.3
凯德
武汉
以23.1 亿元竞得武汉 P（2022）006 地块，成交楼面价 15821.92 元/平
方米
2022.6
香港置地
上海
以47.33 亿元联合竞得徐汇斜土街道地块
2022.7
仁恒置地
无锡
联合体以 28.45 亿元竞得无锡梁溪区夹城里地块
2022.8
香港置地
苏州
以5.7 亿元竞得苏州金鸡湖核心位置两个相连地块
2022.9
仁恒置地
南通
联合中皋置业以 4亿元竞得如皋城南一宗宅地
2022.9
仁恒置地
苏州
以15.27 亿元竞得高新区一宗商住地，联合金厦以 20.1 亿竞得张家港市
华昌路东侧地块
2022.10
凯德
杭州
以约 15 亿元成功收购杭州钱塘区约 40 亩住宅地
2022.10
太古
三亚
与中免股份以 13.08 亿元竞得三亚 HT05-08-01 地块
2022.11
香港置地
成都
以3.71 亿收购成都攀成钢项目合作方合景泰富股权
2022.12
新世界
上海
入股上海普陀区中山北社区 C060202 单元 B3-16 地块
2023.1
港龙中国
黄山
以置换安徽广德项目股权方式收购黄山地块
2023.3
恒基兆业
石家庄
以广州项目与旭辉交换其石家庄项目股权
2023.4
港龙中国
南通
以1.73 亿元出售南通久和置业 35%股权
2023.4
仁恒置地
无锡
以5.09 亿元摘得梁溪区一宗商住地
2023.6
嘉里建设
上海
以87.83 亿元招标购入上海黄浦外滩地块，拟建综合体
2023.6
九龙仓
杭州
1.2 亿元向合作方绿城出售杭州萧山项目剩余股权及相应负债
2023.9
恒基兆业
广州
接手旭辉广州增城三联村项目股权
2023.9
香港置地
北京
联合首钢集团、招商蛇口竞得石景山区地块
2023.9
太古
上海
以97.1 亿元收购洋泾地块及前滩 21 号地块股权，与陆家嘴合作开发
数据来源：公开资料，中指研究院综合整理
在股票债券方面，外资企业在股票和债券市场进行买入与卖出。整体来看，外资普遍认可头部房企
稳健的经营策略和对财务安全的重视，并长期持有房企股票。以万科为例，公开资料显示，摩根大通、
贝莱德、GIC 等知名投资机构早在十年之前就已分别出现在万科 A股或 H股前十大股东名单中，并长期
持仓至今。
表：2022年以来部分外资持有内地房企股票和债券情况
时间
企业
股票或债券收购情况
2022.6
贝莱德
以每股均价 17.0028 港元增持万科 69.59 万股，涉资约 1183.25 万港元
2022.8
GIC
增持万科企业 37.19 万股，每股作价 14.8179 港元，总金额约为 551.08
万港元
2022.10
摩根大通
以每股均价 0.6143 港元增持旭辉 3235.79 万股，涉资约 1987.74 万港元
2023.1
摩根大通
连续增持万科企业，持股比例达到 6.25%

标签： #并购

摘要：

中指研究院中指企业专题本报告数据来自CREIS中指数据。详情请查询https://www.cih-index.com或致电010-56319224。2023年初以来，外资企业在内地并购不动产主要集中在持有经营性物业、核心城市优质土地和大型房地产企业股票及债券三个领域。外资企业进行并购往往看重并购标的所能带来的长期稳健收益，并根据经济发展趋势在新兴领域拓展机会。当前内地房地产市场相对低迷，房企出售资产以抵偿债务、回笼资金，美联储持续加息，中国经济基本面持续向好等因素均影响外资企业在内地的并购决策。展望未来，预计外资企业仍会把握时机在内地并购持有经营性物业，并加大对新兴物业的投入。一、并购标的：持...

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