民生证券-REITs专题研究报告（二）：REITs政策持续释放，一季度底层资产营收分化-240612

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证券研究报告

REITs 专题研究报告（二）

REITs 政策持续释放，一季度底层资产营收分化

2024 年06 月12 日

➢ REITs 利好政策频发，促进市场高质量发展。2024 年初，由于“会计类第

4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致 REITs 平均

分配率利差增加，投资者情绪回暖，中证 REITs 估值有所修复。2024 年2月8

日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第 4号》，明确基础设施 REITs 投资

方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可选择将持有期间的公允价

值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长

期、稳定资金入市，稳步推动 REITs 市场扩容。2024 年4月12 日国务院发布新

“国 9条”，文中三次提及 REITs：1）“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）

市场高质量发展”；2）“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3）“落实

并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基

金等税收政策”，显示政策层面对 REITs 市场高质量发展的高度重视。

➢ 近一年 REITs 指数下跌 10.08%，2024 年以来市场修复明显。2023 年6

月11 日至 2024 年6月11 日，中证 REITs（收盘）指数跌幅达 10.08%，沪深

300（收盘）指数跌幅为 7.66%，中证 1000 指数跌幅为 19.96%，中证全债和

国债指数涨幅分别为 6.25%和5.47%，近一年 REITs 市场整体表现低迷；2024

年初至 2024 年6月11 日，中证 REITs 指数涨幅为 5.08%，景气度分化明显，

博时招商蛇口产业园 REIT、中金山东高速 REIT 涨幅达到 17.84%，16.28%%，

而嘉实京东仓储基础设施 REIT 跌幅最大为 13.34%；从波动性表现来看，截至

2024 年6月11 日，中证 REITs（收盘）近 250 日波动率为 12.95%，低于沪深

300（收盘）14.12%和中证 1000 的24.02%，高于中证全债 1.13%和国债指数

0.71%，居于股债之间。

➢ 2024 年一季度保租房和商场类 REITs 业绩表现亮眼，产业园类和高速公路

类REITs 营收略降。2024 年初至一季度，除国泰君安城投宽庭保租房 REIT 未

公布相关数据外，完成营收业绩预期的有 9只REITs，未达公告预期的有 23 只；

2024 年初至一季度，完成可供分配金额预期的有 20 只，未达公告预期的有 13

只，其中商场类和保租房类业绩完成度较好，主要由于延续上季度良好态势，保

租房各项目经营收入环比持平，出租率呈高位小幅波动。24Q1 多数产业园类

REITs 收入和可分配资金环比下降，租金呈持平或微降，且出租率下降的基金呈

现多数。利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；24Q1 保租房类 REITs 营收

整体变化不大，净利润有所上升，出租率表现稳健，呈高位小幅波动，多数 REIT

出租率超过 96%。24Q1 高速公路类 REITs 营收同比下降，主要源于恶劣天气影

响、春节天数增加以及部分道路改扩建等因素；24Q1 能源类 REITs 和环保类

REITs 板块出现分化；24Q1 仓储物流类 REITs 整体运营承压，且已经反映在基

金估值中，三只基金收入环比皆微降；24Q1 商场类 REITs 作为新资产类型第一

次发布季报，基金经营表现较好，其中在出租率方面都能够实现 98%-99%，收

缴率也都超过 97%。

➢ 风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险

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证券研究报告

1 REITs 市场行情及分析 .............................................................................................................................................. 3

1.1 中证 REITs（收盘）指数走势及分析 ............................................................................................................................................. 3

1.2 各支 REITs 涨跌幅分析 ..................................................................................................................................................................... 3

2 一季度经营情况 ....................................................................................................................................................... 5

2.1 各支 REITs 的业绩完成度 ................................................................................................................................................................. 5

2.2 REITs 具备高分红特性 ....................................................................................................................................................................... 6

2.3 REITs 波动性介于股票和债券之间 .................................................................................................................................................. 7

3 各板块 REITs 业绩分析 ............................................................................................................................................ 8

3.1 产业园类 REITs ................................................................................................................................................................................... 8

3.2 保租房类 REITs ................................................................................................................................................................................. 11

3.3 高速公路类 REITs ............................................................................................................................................................................. 12

3.4 能源类 REITs ..................................................................................................................................................................................... 14

3.5 环保类 REITs ..................................................................................................................................................................................... 16

3.6 仓储物流类 REITs ............................................................................................................................................................................. 16

3.7 商场类 REITs ..................................................................................................................................................................................... 18

4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 21

插图目录 .................................................................................................................................................................. 22

表格目录 .................................................................................................................................................................. 22

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证券研究报告

1 REITs 市场行情及分析

1.1 中证 REITs（收盘）指数走势及分析

2024 年初，由于“会计类第 4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加

无风险利率下行导致 REITs 平均分配率利差增加，投资者情绪回暖，中证 REITs 估

值有所修复。2024 年2月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第 4号》，

明确基础设施 REITs 投资方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可

选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表

的影响，同时引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动 REITs 市场扩容。2024 年

4月12 日国务院发布新“国 9条”，文中三次提及 REITs：1）“推动债券和不动

产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”；2）“研究制定不动产投资信托基金

管理条例”；3）“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基

金、不动产投资信托基金等税收政策”，显示政策层面对 REITs 市场高质量发展的

高度重视。

2024 年1-2 月份受政策及节后市场流动性修复等因素影响，REITs 价格得以

提升，换手率也在持续提升。2024 年3-5 月，由于相关季节性因素影响，产业园、

物流园出租及续租不理想，投资者投资意愿度较低，或是价格持续走低的主要因素，

区间 REITs 换手率回落，5月中旬换手率甚至低于 0.58。

图1：中证 REITs（收盘）指数走势

资料来源：iFind，民生证券研究院

注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至 2024 年6月11 日

1.2 各支 REITs 涨跌幅分析

2024 年初至 2024 年6月11 日，中证 REITs 指数上涨 5.08%。涨幅前三名

是博时蛇口产园 REIT、中金山东高速 REIT 和富国首创水务封闭式 REIT，涨幅分

别达到 17.84%、16.28%和16.05%。涨幅较小或出现下跌的主要是产业园 REITs

和仓储物流 REITs，嘉实京东仓储基础设施 REIT 跌幅最大为 13.34%，或因 24 年

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